Во что лучше инвестировать - апартаменты или квартира

Практически 25% всех предложений на первичном рынке относятся к апартаментам, однако их правовой статус остается неопределенным. Хотя они используются для проживания, с юридической точки зрения они не считаются жилыми помещениями. Из-за этого существуют различия в коммунальных платежах, налогообложении и прочих вопросах между квартирами и апартаментами. Далее мы поговорим о том, в какую недвижимость выгодно инвестировать, что учитывать при выборе, какова прибыль от сдачи в аренду.

Отличия

Основное отличие апартаментов от квартир заключается в их правовом статусе. Апартаменты относятся к нежилой недвижимости. Поэтому застройщики не обязаны обеспечивать доступность магазинов, учебных заведений и других объектов инфраструктуры для покупателей. Кроме этого, строительство апартаментов не подчиняется требованиям, применимым к жилой недвижимости, что может повлиять на качество освещения и шумоизоляции. Так как объекты не считаются жилыми помещениями, в них нельзя прописываться. Это вызывает трудности с оформлением детей в детсады или школы. Если нет возможности зарегистрироваться в другом объекте, владелец не будет получать льготы от городских властей и прочих привилегий.

Выгодно ли инвестировать в апартаменты? Здесь следует учитывать разницу в тратах на коммунальные платежи. Недвижимость относится к нежилой. Как результат, при одинаковых размерах расходы на коммунальные услуги нежилых помещений выше по сравнению с квартирами. Владельцы сталкиваются с дополнительными расходами на оплату имущественного налога. В то время как для квартир ставка налога составляет 0,1% от кадастровой стоимости, для апартаментов она достигает 2%. Но, кадастровая цена нежилой недвижимости меньше, поэтому разница в размере имущественного налога на рассматриваемые объекты с одинаковой площадью может быть несущественной. Именно эти дополнительные траты становятся причиной продажи апартаментов, так как не все владельцы готовы нести большие расходы на содержание.

В какую недвижимость инвестировать в 2023? Статус нежилых помещений дает апартаментам плюс перед квартирами аналогичной категории - более низкую цену. Если рассматривать новые здания, то там можно приобрести объекты на 30% дешевле, чем квартиры таких же размеров в той же местности. Ситуация на вторичном рынке практически такая же, хотя цена жилья может колебаться в зависимости от местоположения дома.

Что лучше покупать

Эксперты считают, что для личного проживания лучше приобретать квартиру, а для сдачи в аренду – нежилые объекты. Отметим, что в последнее время на рынке появляется много качественных комплексов с апартаментами, которые можно приобретать для личного проживания. Если покупатель не планирует постоянно проживать в таком помещении, это хороший вариант, позволяющий сэкономить на стоимости покупки. Многие комплексы удобны благодаря своему расположению, поэтому такая покупка – это выгодное инвестирование в недвижимость. Появление выгодных ипотечных программ и льготных кредитов, предназначенных для покупки жилья, привело к сокращению спроса на апартаменты. В последнее время спрос на апартаменты значительно ниже спроса на квартиры. Эта тенденция сохраняется в течение долгого времени.

Регистрация

В апартаментах не получится оформить постоянную регистрацию. Это может вызвать проблемы при постановке детей в школу или детсад. Для квартиры возможна официальная постановка на постоянный учет. Это позволяет задокументировать факт проживания в данном помещении и получить ряд сопутствующих прав, включая возможность оформления медицинской полисы, постановку детей на учет в школу или детский сад и пр.

Из-за своего юридического статуса апартаменты не подпадают под стандарты жилой регистрации. Это может создать определенные неудобства при оформлении документов и получении социальных услуг. Для временного проживания в доме, например, во время командировок или на отпуск, не требуется официальная регистрация. Проживание там возможно на основе договора аренды или гостиничного проживания.

Особенности покупки и перепродажи

При приобретении и перепродаже апартаментов следует тщательно подходить к выбору строительной компании. В этом сегменте рынка не редки остановленные проекты и обманутые покупатели. Например, за последние годы в Москве было приостановлено строительство 80 корпусов, в том числе половина из них относится к апартаментным комплексам.

То есть каждый десятый дом не был введен в эксплуатацию. В сравнении с проектами, предлагающими квартиры в мультиформатных зданиях, где доля приостановленных объектов составила только 2,5%, ситуация с апартаментами менее стабильная. На рынке сейчас спрос на нежилые объекты небольшой. Это объясняется тем, что в пандемию была реализована льготная ипотека под 6,5% годовых, которая не касается таких объектов. В результате россияне стали активно покупать жилые строения.

Нет существенных отличий между ипотечными программами для недвижимых объектов. Если речь идет о реализации апартаментов, то не получится получить налоговый вычет на величину 260 тысяч руб., который предоставляется владельцам жилых строений после 3х лет с момента покупки. Это следует учитывать, если недвижимость не будет сбыта сразу после завершения строительства.

Что выгоднее сдавать

Апартаменты чаще всего приобретаются для сдачи в аренду. Стоимость объектов обычно ниже, а арендная ставка равна ставке квартир. Это позволяет инвестору быстрее окупить расходы на покупку. Стоит ли инвестировать в квартиру? Здесь отметим, что если жилье покупается с целью аренды, то следует учитывать удобное месторасположение (рядом с метро или с удобной транспортной доступностью до центра), наличие инфраструктуры рядом со зданием, качество отделки, планировка и общая площадь. При этом статус правовой собственности объекта не такой уж и важный.

По оценкам экспертов, доходность апартаментов при долгосрочном прокате составляет порядка 8% годовых, в то время как у квартир - 6%. Краткосрочная аренда первых типов  приносит доходность в отрезке 10% годовых, а у квартир цифра ниже. Когда речь идет о временной регистрации, ее можно оформить в ряде апартаментов - в тех, которые имеют статус гостиниц. При аренде таких помещений следует учитывать, что величина коммунальных платежей будет выше. Это важный фактор, о котором нужно помнить. Однако в новостройках управляющая компания обычно устанавливает одинаковые тарифы для всех владельцев.

Эксперты советуют приобретать квартиры для перепродажи и для собственного проживания. Не каждый покупатель захочет рисковать, покупая объект с неуточненным правовым статусом и высокими затратами на содержание. Жилые помещения имеют широкую целевую аудиторию, что делает их более легко и быстро перепродаваемыми. Апартаменты часто находятся в центре городов, что делает их более привлекательными с точки зрения прибыли с аренды. При выборе объекта для вложения денег следует учитывать не только юридический статус, но и расположение, доступность общественного транспорта, стоимость, надежность строительной компании и возможность пользования программами льготного жилья.

Покупка студий может оказаться выгодным, если вы стремитесь полностью окупить вложения и заработать до 40% в течение нескольких лет. Апартаменты рекомендуется приобретать с ориентиром на долгосрочную перспективу и сдачу в прокат. Они обеспечивают стабильный пассивный доход, полностью окупая расходы в течение 15 лет.

Прибыль

При учете налогов и других трат на содержание апартаментов в российских городах, доходность их составляет до 15%. Это значительно выше, чем доходность от проката студий, которая составляет примерно 4%. По банковским депозитам ставки составляют до 9% годовых, но они сопряжены с риском потери капитала. Дополнительным преимуществом является постоянный рост цен на нежилые помещения. Стоимость возрастает не только на рынке, но и на этапе строительства. Это может привести к значительному увеличению цены. Если учесть рост на уровне инфляции примерно 4%, то общая доходность может составить около 14% в год, что значительно превышает доходность от банковских депозитов.

Преимущества покупки квартир

1. Собственность. Покупка квартиры дает вам полное владение и права собственности на жилую площадь. Это позволяет вам свободно распоряжаться имуществом, проводить ремонт и изменять интерьер в соответствии с вашими предпочтениями.
2. Регистрация. Владение таким помещением обеспечивает возможность официальной регистрации. Это важно для получения различных государственных услуг, включая медицинскую помощь, образование и другие социальные льготы.
3. Гибкость использования. Жилье может использоваться как для проживания, так и для сдачи в прокат. Вы можете решать, как использовать имущество в соответствии с вашими потребностями и целями. Сдача в аренду объекта может стать источником пассивного дохода.
4. Рост стоимости. Цены на недвижимость имеют тенденцию к росту. Покупка квартиры может стать инвестицией на будущее, поскольку ее стоимость может повышаться со временем, позволяя вам получить прибыль при продаже или сдавать в аренду по более высокой цене.
5. Устойчивость. Недвижимость является стабильным активом, который сохраняет ценность в долгосрочной перспективе. Он не подвержен резким колебаниям, характерным для других видов инвестиций, таких как акции или биржевые товары.
6. Контроль над условиями проживания. Владение студией позволяет контролировать условия проживания, не завися от арендодателя или правил гостиницы. Вы можете решать о декоре, обустройстве и адаптации жилья в соответствии со своими предпочтениями.
7. Разнообразие выбора. Рынок недвижимости предлагает разнообразие объектов по размеру, расположению и стилевому оформлению.

Что дает покупка апартаментов

1. Услуги и удобства. Объекты предлагают широкий спектр услуг и удобств, включая фитнес-центры, бассейны, рестораны и прочие объекты инфраструктуры на территории комплекса. Это позволяет жильцам пользоваться различными удобствами, не покидая свою территорию.
2. Охрана и безопасность. Объекты предоставляют высокий уровень безопасности и охраны. Наличие круглосуточной охраны, видеонаблюдения, контроля доступа и других мер безопасности обеспечивает спокойствие и защиту для жильцов.
3. Комфорт. Апартаменты строятся с учетом комфорта и удобств для жильцов. Новые комплексы оснащены современными технологиями и высококачественными отделочными материалами. Это позволяет получить высокий уровень комфорта и удовлетворить особые потребности клиента.
4. Управление недвижимостью. Покупка такой недвижимости освобождает вас от проблем и забот по управлению недвижимостью. Управляющая компания или администрация комплекса будет заниматься всеми вопросами, связанными с обслуживанием и эксплуатацией, включая уборку, ремонт и обслуживание инженерных систем.
5. Инвестиционный потенциал. Объекты представляют хороший инвестиционный потенциал. Если расположение комплекса благоприятное и пользуется спросом, то стоимость жилья может расти со временем, что позволяет владельцу получить прибыль при продаже.
6. Сдача в аренду. Недвижимость может служить источником пассивного дохода, если сдавать в аренду. Наличие различных услуг и удобств привлекает арендаторов, что обеспечивает стабильный поток дохода.
7. Социальная среда. Жизнь такой недвижимости предлагает возможность организовать социальное общение и создать своеобразную соседскую среду. В комплексах часто проводятся различные мероприятия и мероприятия для жильцов, что способствует общению и созданию сообщества.

В заключение отметим, что выбор недвижимой собственности лучше делать с учетом ваших личных предпочтений и задач от покупки.