Основные заблуждения инвестора: самые распространенные мифы об инвестировании в жилую недвижимость

Инвестиции в недвижимость представляют собой вложение денежных средств для того, чтобы можно было получить прибыль. Можно сделать их не только в построенное жилье или квартиру, находящиеся на стадии котлована, но и, например, организовать инвестирование в ипотеку. Инвесторы преследуют обычно свои цели. В частности, это сохранение накопление, получение пассивного дохода, возможность аренды, выгодной перепродажи жилья. Есть 5 правил инвестиций в недвижимость такие как:

• Вложения в новостройки, где действует принцип больше риска, соответственно больше прибыль. Рентабельность растет, если инвестор как можно раньше приобретает актив. Доходность в жилье на уровне котлована может вырасти до 25-30% после сдачи его в эксплуатацию;
• Перепродажа квартиры после ремонтных работ. Обычно это работает во вторичном жилье, которое можно по окончанию ремонта перепродать на 20-25% дороже;
• Ипотека как инструмент инвестирования. В этом случае стоит брать квартиру на этапе строительства. Доходность от такой недвижимости после сдачи и ремонта достигает до 15-20%. Объект используется не для перепродажи, а для аренды посуточно или на долгий срок;
• Тщательное и взвешенное решение. Не стоит обращать внимание на самые лакомые предложения. Особенно, если это вторичное жилье, которое может иметь разные обременения в виде залога или ареста;
• Перевод жилого помещения в нежилое. Имеет смысл, если квартира расположена на первом этаже. Аренда коммерческой недвижимости традиционно стоит дороже.

Один из очевидных плюсов инвестирования в объекты жилой недвижимости - - это стабильность. Со временем цена квартиры только увеличивается. Ее всегда можно сдать в аренду или же выгодно продать. Минусы высокая начальная стоимость, необходимость наличия дополнительных накоплений даже в случае с ипотекой, так как требуется первоначальный взнос в банк. К тому же не всегда можно рассчитывать на крупную прибыль быстро. Вложения в квартиру или в дом достаточно долго окупаются по времени. Расскажем о распространенных заблуждениях инвестора, с которыми приходится часто сталкиваться и развенчаем основные мифы про инвестиции.

Супердоход с вложений

Одно из распространенных заблуждений кроется в неистовой вере в суперпроценты. Например, основатель или члены финансовой пирамиды утверждают, что вкладчик будет получать сразу под 300%. Многие люди в попытках получения быстрой выгоды верят в подобные обещания и попадаются на крючок недобросовестных мошенников. Надо понимать, что инвестирование в объекты жилой недвижимости проект сложный кропотливый и всегда долгосрочный. Поэтому это один из первых мифов об инвестициях, который стоит развенчать. Не бывает быстрой прибыли сразу и это надо понимать.

Получить все и сразу

Как было обозначено выше инвестирование долгий процесс. Многие граждане не понимают этого и они удивляются, когда узнают, что до получения первых доходов приходится ждать 3,5 и более лет. А еще эксперты не рекомендуют сразу вкладывать все имеющиеся у вас деньги. Лучше всего начинать с небольших вложений и следить за текущей динамикой рынка.

Волшебное жилье

В обществе бытует мнение о том, что приобретенная квартира чуть ли не самый надежный источник денежного дохода. Отчасти это так и историй, когда человек очень удачно купил жилое помещение и выгодно сдает его масса. Но если вы не профессионал в том же гостиничном бизнесе, то тогда возможно придется столкнуться с массой проблем. Допустим, это может быть приобретение квартиры на пике развития рынка жилья. Он случается на волне роста цен, когда покупатель думает, что они повышаются везде. Можно купить таким образом новостройку вдали от транспортной инфраструктуры. После сдачи в эксплуатацию покупателям такая квартира может стать неинтересной, так как нет важной транспортной доступности. Естественно они будут смотреть другие варианты, а инвестор понесет возможные убытки, так как жилье станет неликвидным.

Вложение в котлован

Тут все зависит от конкретной ситуации. Часто люди думают, что если они купят квартиру на стадии котлована, то тогда ее можно продать примерно через полгода гораздо дороже. Тут приходится либо долго ждать, когда дом сдадут в эксплуатацию, делать ремонт, отделочные работы, оценивать уровень инфраструктуры, транспортной доступности и только потом судить о выгоде. На сегодняшний день с этой стратегией приходится действовать осторожнее, так как ранее возводились небольшие жилые комплексы примерно на 60-120 квартир. Около 5-7 лет назад на них формировался достаточно большой покупательский спрос. Актуально такое жилье брать в небольших городах, где до сих пор строятся подобные объекты жилой недвижимости. В мегаполисах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Самара жилые комплексы сдаются на 300 и более квартир. В свою очередь это вызывает повышение спроса на рынке первичного жилья, как и конкуренцию среди продавцов. Покупатели начинают интуитивно искать себе квартиры со скидками или по более низкой цене. Инвесторам по этой причине становится достаточно сложно соревноваться с массой предложений. Получить высокую доходность от жилья можно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Квартира с красивым видом

Огромное количество застройщиков предлагают жилье с расчетом на красивый вид, причем оно часто размещается на пустырях, где нет нормальной инфраструктуры. Близость к природным объектам, лесопарковым зонам – это прекрасно, но людям требуется транспортная доступность, наличие социально-значимых объектов, близость от основной городской инфраструктуры. Для покупателей огромное значение имеет жилая среда и удобство. Поэтому мало кто будет покупать квартиру в пусть и красивом месте, но в отдалении от основных и важных инфраструктурных объектов. Другое дело, если в жилом комплексе есть кафе, магазины, подземный паркинг, спортивные и детские площадки. Поэтому покупать жилье на пустыре на стадии котлована только из-за красивой локации достаточно рисковое мероприятие. Тем более в сложных экономических и геополитических и экономических реалиях.

Инвестирование в жилье через ипотечный кредит

Многие боятся при инвестировании оформлять ипотечный кредит, якобы это рискованно. Но эксперты говорят о том, что ипотека неплохой инструмент, который поможет заработать свой первый капитал. При этом важно полностью изучить рынок и систему ипотечного кредитования, включая условия, процентные ставки, размер первоначального взноса и другие не менее важные условия кредитования. Оценить следует то, за сколько в итоге можно сдавать жилое помещение и станет, ли эта сумма денег покрывать разнообразные расходы. А в них обычно включаются ежемесячные платежи в банк по кредиту, траты на оплату коммуналки, текущий ремонт жилого помещения. При покупке квартиры в новостроящемся доме надо понимать, что у инвестора обязан быть первоначальный капитал, чтобы выплачивать кредитные платежи до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Еще потребуются денежные средства на ремонт, так как сдаются дома чаще всего с черновой отделкой, поэтому придется потратить деньги на благоустройство. Случается, и так, что люди в период удешевления ипотеки набирают так называемые неликвидные квадраты. И они не могут их выгодно реализовать. Поэтому в такой ситуации оптимальным решением проблемы станет аренда, благодаря которой получать можно пассивный доход. Прибыли он огромной не привлечет, но в то же время позволит покрыть ипотечные платежи и расходы по оплате собственником коммунальных услуг.

Апартаменты без УК

Еще одно заблуждение – это покупка так называемых жилых апартаментов без УК или управляющей компании. Люди приобретают их, чтобы потом самостоятельным образом сдавать и тем самым экономить деньги. Но самостоятельная работа со своими активами прерогатива лишь опытных инвесторов, которые имеют представление о том, как искать клиентов, чем привлекать их. У них имеется своя клиентская база и владеют они не одними апартаментами, а 4-6 и более. Неопытный человек потратит уйму своего времени на поиск клиентов и не факт, что они быстро найдутся и согласятся на предложенные условия.

Отметание загородных домов

Еще одно распространенное заблуждение инвесторов имеет связь с предрассудками. В частности, они считают, что лучше приобрести и сдавать в аренду квартиру, чем жилой загородный дом. Разберем на примере квартиры в спальном районе Питера. Цена такого помещения площадью 45 квадратных метров 10 миллионов рублей. Арендуемое его лицо платит сумму в 40 тысяч рублей каждый месяц. В итоге вся сумма денежных доходов за год делится на сумму вложений и потом умножается на сто. Мы получаем 4,8% годовых, что ниже уровня инфляции в Российской Федерации в два раза. Загородный дом, стоящий 6,5 миллионов рублей и площадью 90 квадратных метров может приносить собственнику 70 тысяч рублей арендных платежей в месяц. И тут, если воспользоваться формулой, приведенной выше доходность, составляет уже не 4,8%, а целых 13%.

Почему важно быть реалистом?

Одна из распространенных оплошностей кроется в приобретении жилья без тщательного и детального анализа рынка жилья. Причем если это покупка квартиры самой дешевой. Эксперты заверяют о том, что позиции класса эконом плохо реализовываются. Ведь снижение денежных доходов в условиях современных реалий случилось в данном сегменте жилой недвижимости. Потенциальные покупатели переключились на другой сектор, а именно продукцию повседневного спроса. Они реже берут кредиты и стараются экономить. Банки в свою очередь стали выдавать меньше кредитных продуктов по причине высочайших рисков неплатежей. И такая ситуация может продлиться в течение неопределенного периода времени, поэтому прогнозов никто точных дать не может.

Как быть с неудачными инвестициями?

При ошибках в инвестировании можно найти правильный выход в продаже объекта жилой недвижимости. Еще один способ исправить ситуацию посуточная аренда. Она считается традиционно направлением с высоким уровнем доходности, но при этом требует больших затрат в моральном и материальном плане. Эксперты также рекомендуют осуществить оформление в банке нового ипотечного кредита под залог старой квартиры. Таким образом инвестиционный портфель обеспечивается новым проектом, позволяющим минимизировать материальные потери. Надо понимать, что неудачно проведенная инвестиция в недвижимость опыт и обучение, которые помогают получить новые знания. Те, кто учится на своих ошибках в дальнейшем приходят к анализу ситуации и принятию грамотного решения.