Нужна ли в России отдельная льготная ипотека на ИЖС?

Министерство строительства продолжает заниматься проработкой вопроса запуска отдельной льготной ипотеки ИЖС. Эта идея может открыть новые перспективы для рынка недвижимого имущества, особенно в условиях пандемии и кризиса. Однако нужно учитывать некоторые подводные камни, которые могут помешать реализации этого проекта.

Аргументы «За»

Многие эксперты считают идею запуска льготной ипотеки ИЖС перспективной и выгодной как для государства, так и для граждан. Можно выделить несколько аргументов «за» льготную ипотеку:

• Оживление рынка ИЖС – будет стимулировать интерес и спрос к этому сегменту недвижимости, который сейчас занимает около 10% от общего объема жилищного строительства. По данным Росстата, в 2023 году в России построено 1,2 млн м² жилья по ИЖС, что на 15% меньше, чем в 2022 году. С помощью льготной ипотеки этот показатель может значительно увеличиться.
• Снижение нагрузки на мегаполисы – создаст комфортные условия для жизни для тех, кто хочет переехать из городов в пригороды или в сельскую местность. Это позволит снизить давление на инфраструктуру, транспорт, экологию и социальную сферу крупных городов, а также улучшить качество жизни и здоровье граждан.
• Поддержка строительной отрасли – поддержит строительную отрасль во времена жесткой кредитной политики ЦБ РФ, который поднял ключевую ставку до 9,5% в декабре 2023 года. Это привело к росту стоимости кредитования для застройщиков и заемщиков, а также к снижению доступности жилья. Льготная ипотека может стать альтернативой для тех, кто не может взять кредит на жилье или на строящееся жилье по госпрограмме.
• Появление выбора недвижимости – позволит заемщикам самостоятельно выбирать участок, проект, материалы и подрядчиков для строительства своего дома. Это даст возможность реализовать свои индивидуальные предпочтения, а также сэкономить на стоимости жилья. Льготная ипотека также может сдержать рост цен на готовое жилье. Это обусловлено тем, что она увеличит конкуренцию на рынке.
• Увеличение налоговых поступлений – выгодна для государства, так как увеличит налоговые поступления от продажи участков, строительства домов, регистрации права собственности и оплаты ипотечных процентов. По оценкам экспертов, каждый рубль, вложенный в льготную ипотеку, принесет в бюджет от 1,5 до 2 рублей.

Также нужно отметить нивелирование риска прекращения действия ипотеки с государственной поддержкой и семейной ипотекой. Льготная ипотека на строительство ИЖС может стать решением для тех, кто не успел воспользоваться другими программами льготного кредитования жилья, которые могут быть прекращены в ближайшее время. Например, ипотека с государственной поддержкой, которая предусматривает ставку 6,5% на первичное жилье, действует только до конца 2023 года и имеет ограничения по стоимости квадратного метра. Семейная ипотека, которая предусматривает ставку 5% на вторичное жилье для семей с детьми, также может быть закрыта в 2024 году.

Еще один аргумент «за» то, чтобы взять ипотеку на участок ИЖС заключается в том, что эта программа может позволить прекратить рост ипотечной ставки, которая в среднем уже составляет 17% в декабре 2023 года. Дальнейший рост сделает ипотеку неподъемной для большинства россиян. Льготная ипотека может предложить ставку в районе 10%. Такой процент будет более доступным для потенциальных заемщиков.

Важные нюансы

Льготная ипотека под ИЖС в 2023 году может стать решением для развития недостроенных участков и ускорения деурбанизации, то есть переезда людей из городов в пригороды или в сельскую местность. Однако для этого нужно учесть некоторые важные нюансы, которые могут повлиять на эффективность и реализацию этой программы.

Во-первых, необходимо изменение условий для ипотеки под ИЖС в 2023 году. Чтобы эта программа была привлекательной для заемщиков, нужно изменить некоторые условия, которые сейчас действуют для ипотеки на ИЖС. В частности, следует снизить ставки на ипотеку до 10% на вторичный рынок. Также нужно предоставлять кредиты под минимальную ставку для финансирования подключения к инфраструктуре. Эксперты также рекомендуютминимизировать первый взнос. Учет этих нюансов позволит развивать сегмент ИЖС и увеличивать спрос на частные дома.

Во-вторых, потребуется решение проблем с инфраструктурой и документацией. Одним из главных препятствий для развития ИЖС является отсутствие или недостаток инфраструктуры на участках. Это решение увеличивает стоимость и сроки строительства, а также снижает привлекательность участков для покупателей.

В-третьих, проблемой является сложность и длительность процесса получения разрешений, согласований, залогов и поручительств для строительства и ипотеки на ИЖС. Эта проблема увеличивает риски и издержки для заемщиков и застройщиков.

Для решения этих проблем нужно упростить и ускорить процедуры, а также обеспечить государственную поддержку и контроль за качеством инфраструктуры и документации.

Другие мнения

Несмотря на множество аргументов «за» льготную ипотеку на ИЖС, есть и другие мнения, которые высказывают сомнения в целесообразности и реализуемости этой идеи. Вот некоторые из них:

• Недостаток участков для ИЖС. Одним из аргументов «"против» льготной ипотеки на ИЖС является то, что в России нет достаточного количества участков, которые подходят для индивидуального жилищного строительства. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в 2023 году в России было зарегистрировано около 20 миллионов участков ИЖС, из которых только 10% имеют все необходимые коммуникации. Большинство участков находятся в отдаленных и непривлекательных местах, где нет развитой инфраструктуры и социальных объектов. К тому же многие участки имеют юридические проблемы: споры о праве собственности, нарушения земельного законодательства, несоответствие кадастровой и фактической площади и т.д. Это снижает доступность и качество участков для ИЖС.
• Низкая эффективность использования земли. Другим аргументом «против» льготной ипотеки на ИЖС является то, что она приведет к низкой эффективности использования земли, которая является ограниченным и ценным ресурсом. По мнению некоторых экспертов, лучше строить многоквартирные дома, которые могут вместить больше людей на меньшей площади, чем частные дома, которые занимают больше места и требуют больше ресурсов. Также утверждается, что льготная ипотека на ИЖС может привести к ухудшению экологической ситуации, так как увеличит выбросы парниковых газов от автомобилей, которые будут использоваться для передвижения между домом и работой, а также от отопления и освещения частных домов.
• Отсутствие гарантий качества и безопасности. В отличие от готового или строящегося жилья, которое подлежит государственной экспертизе, лицензированию и сертификации, ИЖС не имеет таких механизмов контроля. Это означает, что заемщики и застройщики несут полную ответственность за качество, надежность и соответствие нормам и стандартам своих домов. Такие подводные камни могут привести к возникновению конфликтов, претензий, исков и убытков в случае дефектов, повреждений, аварий или стихийных бедствий.

Льготная ипотека под строителсьво ИЖС является актуальной и перспективной идеей, которая может способствовать развитию рынка недвижимости, снижению нагрузки на мегаполисы, поддержке строительной отрасли, увеличению выбора недвижимости и т.д. Однако для реализации этой идеи нужно учесть ряд важных нюансов и мнений, которые высказывают сомнения в целесообразности и реализуемости данной программы. Только при соблюдении этих условий льготная ипотека может стать успешной и выгодной для всех участников рынка недвижимости.