Как узнать историю квартиры при покупке?

При покупке недвижимости на вторичном рынке существуют некоторые риски, связанные с юридической «чистотой» жилья. Поэтому перед покупкой любого подобного объекта крайне важно узнать его предыдущую историю. В противном случае у нового владельца жилья могут возникнуть серьезные проблемы. Их последствием может стать даже потеря прав на владения объектом недвижимости.

Что такое история объекта недвижимости

Историей считается совокупность данных о предыдущих сделках с квартирой, домом или любым другим недвижимым объектом. В ней указываются данные о

• предыдущих владельцах;
• способах приобретения права собственности (купля-продажа, дарение, передача в наследство и т.д.);
• цене и условиях сделок;
• наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам, налогам и т.д.

Как узнать историю квартиры: почему это важно

Собираясь купить квартиру на вторичном рынке, одним из самых важных шагов перед сделкой является проверка ее истории. Под историей квартиры понимается совокупность данных обо всех предыдущих сделках с этим объектом недвижимости. Дополнительно нужно узнать обо всех правах, ограничениях и обременениях, которые на него действуют или действовали в прошлом.

Существует несколько причин, чтобы узнать историю собственников квартиры. Такое действие позволит:

• Оценить юридическую «чистоту» квартиры. Можно убедиться в том, что продавец является законным собственником квартиры. Подобная проверка также позволяет удостовериться в том, что объект недвижимости не имеет долгов по коммунальным платежам или налогам. Данное действие также дает возможность узнать, что квартира или дом не находится под арестом. К тому же данная проверка нужна, чтобы убедиться, что в продаваемом объекте недвижимости не зарегистрированы несовершеннолетние дети или иждивенцы, которые могут претендовать на часть квартиры, и т.д.
• Выявить потенциальные риски и проблемы. Покупатель сможет узнать, были ли в прошлом какие-то споры или конфликты по поводу квартиры. Например, можно узнать, была ли она арестована, заложена, обременена сервитутом или запретом на совершение сделок. Данная проверка также позволяет убедиться в том, что объект недвижимости не был подвергнут рейдерскому захвату или мошенничеству.
• Заключить более выгодную сделку. Покупатель может определить реальную стоимость квартиры на основе ее характеристик, состояния и истории. Он также можете использовать полученную информацию как аргумент для торга или отказа от покупки. Кроме того, если покупатель будет уверен в «чистоте» квартиры, он может избежать лишних расходов на юридическое сопровождение сделки.

Узнать историю квартиры – это не только полезно, но и жизненно необходимо. Это решение позволит защитить свои интересы и права при покупке недвижимости. 

Как проследить цепочку перехода прав и выявить проблемные моменты

Перед тем, как узнать историю квартиры, нужно получить выписку из ЕГРН. В этом документе указывается, кто и когда становился владельцем жилья, по какому основанию и т.д.

Чтобы проследить цепочку перехода прав на квартиру, нужно:

• Найти первого собственника квартиры в выписке из ЕГРН. Это может быть государство, муниципалитет, частное лицо или организация. Нужно обратить внимание на дату возникновения права собственности и документ, который его подтверждает.
• Найти следующего собственника квартиры в выписке из ЕГРН. В этом случае также следует обратить внимание на дату перехода права собственности и подтверждающую документацию.
• Повторять предыдущий шаг до тех пор, пока не дойдет очередь до текущего собственника квартиры. Это может быть один человек, организация или несколько людей, если недвижимость разделена по долям.

Выявить проблемные моменты в истории квартиры можно по наличию:

• Юридических ошибок или несоответствий в документах, которые подтверждают право собственности (например, неверные данные о владельцах, отсутствие подписей или печатей, недействительность документов и т.д.).
• Пропусков или разрывов в цепочке перехода прав на квартиру (например, отсутствие данных о каком-то из предыдущих владельцев, неясность об основании перехода права собственности и т.д.).
• Спорных или незаконных сделок с квартирой (например, продажа квартиры без согласия всех собственников или заинтересованных лиц, по завышенной или заниженной цене, под поддельными документами или принуждением и т.д.).
• Ограничений или обременений на квартиру (например, арест, ипотека, запрет на совершение сделок, сервитут и т.д.), которые могут помешать свободному распоряжению квартирой.

При обнаружении каких-либо проблемных моментов в истории собственников квартиры нужно обратиться к профессиональному юристу, который сможет оценить степень риска и дать вам рекомендации, как поступить в данной ситуации. Возможно, можно решить проблему досудебным путем или в судебном порядке.

Как узнать историю недвижимости

Перед тем, как узнать историю квартиры при покупке, следует знать алгоритм действий. Проверка доступна через портал Госуслуги или во время личного визита в МФЦ. Стоимость данной услуги составляет 290 рублей.

В этой выписке указывается такая информация:

• данные о владельцах с 1998 года;
• вид зарегистрированного права (собственность, пользование, аренда и т.д.);
• сведения о размерах долей собственников;
• дата изменения права владения;
• документы, ставшие основой для перехода права владения.

Данные о владельцах объекта доступны только собственнику или его представителю. Остальные лица получают информацию без конкретных персональных данных (только фамилия и первая буква имени).

Историю объекта до 1998 года можно узнать путем обращения в БТИ (Бюро технической инвентаризации) или органы местного самоуправления. Там можно получить копии технического паспорта, актов приема-передачи и других документов, связанных с объектом.

Как получить выписку из ЕГРН?

Перед тем, как узнать историю квартиры по адресу на портале Госуслуги, нужно:

• Перейти на портал Госуслуги и авторизоваться с помощью логина и пароля, а также подтвердить свою личность с помощью СМС-кода или ЭЦП (электронной цифровой подписи).
• Выбрать раздел «ЖКХ и недвижимость» и найти услугу «Выписка о переходе прав на жилье».
• Заполнить заявление, указав данные объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.), данные собственника или его представителя (ФИО, паспортные данные, контактная информация), а также цель обращения (покупка, продажа, дарение и т.д.).Оплатить услугу с помощью банковской карты или электронного кошелька.

Выписка обычно формируется в течение нескольких минут. В некоторых случаях срок оказания услуги может достигнуть трех рабочих дней. Выписку можно получить в электронном виде на e-mail. Также она предоставляется в бумажном виде по почте или в МФЦ.

Как проверить жилье на аресты и обременения

В выписке ЕГРН нет данных о кадастровой стоимости объекта, а также об арестах и обременениях. Чтобы узнать эту информацию, нужно подать соответствующую заявку на портале Госуслуг. Для этого нужно:

• воспользоваться функционалом «Предоставление сведений из ЕГРН»;
• выбрать цель обращения – «Посмотреть основные сведения о недвижимости»;
• указать данные объекта вручную или с помощью QR-кода;
• указать тип объекта (квартира, комната, дом и т.д.);
• указать, какие данные есть у пользователя (кадастровый номер, адрес, условный номер, номер права, номер ограничения права).

В результате на экране появится такая информация:

• Характеристики объекта (площадь, назначение, вид жилого помещения, этаж).
• Сведения о кадастровой стоимости.
• Сведения о правах и ограничениях (обременениях).

В последнем пункте будет раздел «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там будут указаны виды ограничений (арест, ипотека, запрет на совершение сделок и т.д.), дата их возникновения и прекращения, а также лица или организации, установившие ограничения.

Как избежать подводных камней и обезопасить сделку

После того, как покупатель узнает историю квартиры, он может приступить к подготовке сделки. Однако даже если квартира выглядит юридически «чистой», это не гарантирует, что он не столкнется с какими-то подводными камнями. Чтобы избежать неприятных сюрпризов и обезопасить сделку, нужно соблюдать несколько правил:

• Перед тем, как узнать историю объекта недвижимости, проверить документы продавца. Нужно убедиться, что продавец действительно является собственником квартиры и имеет право распоряжаться ею.
• Проверить объект на наличие скрытых дефектов или недостатков, которые могут повлиять на его стоимость или комфортность проживания. Для этого можно заказать профессиональную экспертизу или обследование квартиры.
• Заключить договор купли-продажи в нотариальной форме. Это решение позволит защитить свои интересы и права в случае возникновения каких-то споров или проблем. В договоре должны быть указаны все существенные условия сделки: цена, способ оплаты, сроки передачи квартиры, ответственность сторон и т.д. Также нужно включить в договор все дополнительные условия, которые были обговорены с продавцом.
• Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Это окончательный этап сделки, который подтверждает право владения квартирой. Для этого нужно предоставить в Росреестр договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности продавца, паспорта сторон и другие документы, которые могут потребоваться. 

Если при проверке истории жилья возникли даже малейшие сомнения, не стоит спешить с его покупкой. В таком случае потребуется консультация профильного юриста, который еще раз внимательно проверит историю жилья и оценит риски.