Как проводится расчет между покупателем и продавцом недвижимости

Приобретение собственного жилья - одно из наиболее радостных событий в жизни любого человека. Тем не менее, насколько оно радостное, настолько же оно и трудоемкое. Перед наступлением благополучного дня переезда придется пройти через много нервных и рискованных действий, требующих концентрации внимания. Один из таких этапов – разговоры с продавцом жилья. Рассмотрим, как происходит расчет стоимости недвижимости, какие варианты существуют, какие у них недостатки и преимущества, и как избежать неприятностей.

Расчет при покупке недвижимости наличными

Один из надежных способов продажи квартиры до сих пор заключается в передаче наличных средств до официальной регистрации в Росреестре. То есть деньги передаются до того момента, когда покупатель становится законным владельцем недвижимости. Часто регистрация приостанавливается из-за неподготовленности сторон к сделке, например, из-за отсутствия согласия второго супруга на реализацию квартиры. В таких случаях регистрация останавливается на месяц до устранения этого недочета, а покупатель, уже внесший оплату, находится в состоянии нервного ожидания.

Банковская ячейка

У каждого финансового учреждения имеется место для хранения - депозитарий, где находятся отдельные банковские сейфы, известные как ячейки. За некоторую плату можно арендовать их и хранить там ценности, такие как драгоценности, семейные ценности или финансы. Существует два способа аренды ячейки:

• с использованием сейфа,
• аренда без описи содержимого, где финансовое учреждение не отвечает за содержимое.

Если вы заключаете договор на пользование банковским сейфом, банк гарантирует сохранность ваших ценностей. Банк составляет список того, что вы помещаете в сейф, и фиксирует это для последующего контроля. Однако, эта услуга не всегда прибыльна для кредитного учреждения из-за увеличенной ответственности. Ее стоимость зависит от расценок организации и обычно превышает стоимость стандартного проката сейфа без составления списка содержимого значительно.

В расчетах купля продажа недвижимости ячейку редко используют, обычно только в ситуациях, когда стоимость недвижимости занижают или завышают. Например, покупатели, у которых нет начального взноса, часто запрашивают повысить цену квартиры в договоре на эту сумму. После этого им придется предоставить кредитору расписку или документ, утверждающий, что продавец получил данную сумму в качестве задатка. С другой стороны, если продавец не желает заплатить НДФЛ, он может запросить спустить цену квартиры. Однако такие действия могут рассматриваться как налоговое преступление или мошенничество.

Но бывают ситуации, когда нет подвохов - просто один из участников сделки предпочитает наличные расчеты. Использование ячейки для расчетов не подходит для иностранных граждан без видов на жительство в России. Даже если речь идет о рублевых операциях с валютными нерезидентами, они все равно рассматриваются как валютные операции и должны проводиться только безналичным способом. Это относится как к продавцам, так и к покупателям.  В противном случае налоговая служба может рассматривать операцию как незаконную, что может привести к наложению штрафа на резидента в размере от 20 до 40% от суммы договора.

Аккредитив

Порядок расчета при продаже недвижимости подразумевает использование аккредитива. Он действует как онлайн-ячейка, где банк обязуется перевести средства по отмеченным реквизитам после выполнения существующих условий:

1. договора купли-продажи для готовой квартиры,
2. соглашения уступки права требования для недостроенного объекта.

Аккредитив часто используется в расчетах с недвижимостью.  Расчетная схема аналогична работе с ячейкой. Однако здесь нет необходимости иметь дело с наличными средствами. В рамках сделок обычно применяется безотзывный безакцептный аккредитив, где безотзывный означает, что покупатель не может возвратить средства счета до истечения срока аккредитива, отмеченного в заявлении. Обычно кредитные учреждения устанавливают срок порядка 60 дней, но в случае предвидения задержек в регистрации сделки рекомендуется открывать аккредитив на более продолжительный период. Безакцептный же означает, что, если продавец выполняют условия, банк автоматически переводит ему деньги, не требуя участия покупателя.

Все участники защищены от разрыва соглашения. Продавец присутствует при открытии аккредитива покупателем и тщательно отслеживает условия доступа, которые отмечены в заявлении на предоставление аккредитива. Обычно это является выпиской из ЕГРН.

Эскроу-счет

Эскроу - это банковский счет, куда финансы переводятся на время проведения сделки. Этот метод часто применяется при долевом строительстве и иногда используется в сделках на вторичке для заключения договора эскроу требуется участие трех сторон: покупателя, продавца и банка. В отличие от аккредитива, эскроу предоставляет большую гибкость и удобен для сложных сделок с массойдоплат.

Способ расчетов с использованием эскроу аналогичен аккредитиву. Однако, поскольку договор счета является трехсторонним, все стороны должны заранее запросить этот договор у кредитора и внимательно изучить его. В отличие от аккредитива, в этом случае в сделке также участвует продавец, что дает ему возможность включить необходимые пункты.

Сервис безопасных расчетов

СБР предназначен для сделок с жилыми объектами. Покупатель переводит средства на отдельный счет и оплачивает дополнительно услугу электронной регистрации сделки, стоимость которой обычно составляет 10 тыс р (сумма может варьироваться в зависимости от компании). Порядок проведения этого процесса зависит от правил банка: например, в Сбербанке электронную регистрацию и СБР оплачивают во время перевода средств на аккредитив. Затем стороны получают информацию о статусе сделки и оплате квартиры. Когда регистрация завершена, деньги автоматически зачисляются на счет бывшего владельца.

СБР приносит пользу в период пандемии. Также он полезен, когда одна из сторон сделки живет в другом городе или планирует надолго уехать. На момент написания статьи, только Сбербанк и ВТБ предоставляли такую услугу. Что нужно сделать. СБР напоминает аккредитив. После подписания обоюдного соглашения, одна из сторон платит за услуги СБР или затраты делятся пополам. Деньги остаются на специальном банковском счете до того момента, пока сделка не будет зафиксирована в Росреестре. Когда кредитор получает информацию от Росреестра о завершении сделки, сервис автоматически зачисляет средства на счет бывшего владельца.

Вопросы безопасности очень важны, особенно для нового сервиса, потому что могут возникать технические неполадки. Например, случаи, когда после регистрации средства перечисляются не тому, кому нужно. В таких ситуациях необходимо немедленно связаться с банком для урегулирования и исправления ошибки. Если покупатель успевает вывести эти средства, возможно потребуется судебное разбирательство.

Депозит нотариуса

Нотариус лично проводит сделку, после чего в течение 3 суток регистрирует соглашение и сразу переводит средства продавцу. Такой метод является безопасным и удобным, так как все значительные риски, связанные с оплатой через ячейку и аккредитив, несут намного меньшие проблемы. По закону средства, находящиеся на счетах нотариусов, не подлежат конфискации в случае банкротства банка. Поскольку платежи осуществляются безналичным способом, физическое уклонение денег невозможно.

Депозит нотариуса можно потратить в любой ситуации, и это не позволяет повысить или снизить стоимость недвижимости. Для этого нужно совершить следующие действия: стороны встречаются и заключают договор, который был заранее обговорен, далее нотариус заверяет его.

В договоре оговаривается метод расчетов, согласно которому новый владелец переводит средства на нотариальный счет после заключения сторонами договора. В обмен он получает справку о внесении средств на депозитный счет и их принятии для выполнения обязательств по контракту купли-продажи. С данного момента считается исполненной обязанность по оплате жилья. При использовании других методов оплаты данная обязанность считается исполненной только после фактического получения продавцом денежных средств.