Что такое закладная на квартиру

В России большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением заемных средств. Если говорить более конкретно, то будущие владельцы жилья оформляют ипотечные кредиты. Зачастую они участвуют в специальных программах, позволяющих приобрести квартиру, комнату или дом на льготных условиях.

Проблема в том, что не всем известны нюансы получения таких займов. В частности, люди не всегда осведомлены о необходимости оформления закладной на квартиру для банка. Она делает заемодателя залогодержателем, то есть наделяет его правами на реализацию залога (квартиры) в случае невыплаты кредита.

А если кто-то не слышал про закладную, то не знает о ее назначении и правилах оформления. Восполним этот информационный проблем и расскажем подробней об этом важном документе. Эти знания помогут избежать многих проблем. 

Закладная на квартиру по ипотеке: что это и для чего она нужна?

Чтобы понять, что представляет собой эта ценная бумага, следует разобрать алгоритм выдачи ипотечных кредитов. Предоставляя клиентам средства на покупку жилья, банки или иные заемодатели принимают существенные риски. Чтобы снизить (а в данном случае свести к нулю) вероятность потери денег, они обязывают заемщиков оформлять подобные документы.

Ценная бумага используется для достижения единственной цели — обеспечения залога. По факту деньги меняются на квартиры до полной выплаты займов со всеми полагающимися процентами. В случае неуплаты банк сможет продать жилище. А так как недвижимость постоянно растет в цене, то у него есть шанс неплохо заработать.

ВАЖНО: Закладная — одна из форм обеспечения выполнения финансовых обязательств. Кроме нее существует договор залога. Но в первом случае жилье остается в собственности у людей, а во втором — становится имуществом банка.

Если смотреть на ситуацию с точки зрения добросовестных заемщиков, то закладные банков на квартиры фактически ничего не меняют. Люди просто вносят средства по установленным графикам до полного расчета и пользуются квадратными метрами. Более того, наличие документа нередко позволяет получить более выгодные условия. Таким образом заемодатели стимулируют клиентов за то, что имеют возможность снизить риски при выдаче денег в долг.

Примечательно, что по закону никто не обязан оформлять такие бумаги. Но банки вносят этот пункт в договоры, поэтому их клиенты вынуждены идти на уступки. Исключением являются крупнейшие организации — они имеют огромные кредитные портфели, участвуют в зарплатных проектах и т.д.

Как выглядит закладная?

Банковские организации составляют подобные документы по своему усмотрению. Но в каждой закладной банку на квартиру по ипотеке есть обязательные аспекты. К ним относятся:

• сведения из общегражданского паспорта;
• информация о заемодателе — наименование, лицензия, реквизиты, адреса офисов и т.п.;
• данные об объекте залога — расположение, площадь, оценочная стоимость; основание для поступления жилья в собственность заемщика;
• основные параметры кредитного договора.

При наличии обременения этот факт также указывается в документе.

ВАЖНО: Если вместе с этими пунктами будут указаны другие, суть которых не совсем понятно, лучше перед подписанием бумаг проконсультироваться у профильного юриста!

Оформление закладной: кто проводит процедуру и что для этого нужно?

Так как в залоге заинтересованы именно банки, то и оформление они берут на себя. Заемщиков эта процедура вообще не касается, и она никак не отражается на полной стоимости кредита.

Чтобы оформить закладную на квартиру по ипотеке на новостройку или вторичное жилье, нужны:

• паспорт (если заемщиков несколько, то каждый должен предоставить основной документ);
• свидетельство о собственности на объект;
• справка 2-НДФЛ (или по форме заемодателя) для каждого участника сделки;
• договор купли-продажи;
• результаты оценки стоимости недвижимости — лучше всего заказать этот акт в независимой экспертной организации;
• страховой полис на квартиру (чтобы сэкономить, можно сначала оформить его не на весь срок кредита, а на год).

Все документы можно передать удаленно в виде электронных копий. Таким же образом допускается их подписание, но только при наличии электронной подписи.

ВАЖНО: Выдачей электронных подписей занимаются специальные центры, имеющие соответствующую аккредитацию. Процесс оформления занимает от 1 до 7 рабочих дней. Стоимость зависит от организации и срока действия. В среднем, за подпись на 12 месяцев придется заплатить около 2 тыс. рублей.

Как только на закладной окажется подпись заемщика, кредитор направит ее в Росреестр для присвоения уникального номера. За услуги федерального органа также нужно заплатить госпошлину. Для физ. лиц она составляет 2000 руб., для юр. лиц — 22 000 руб.

Процедура регистрации закладной на квартиру в Росреестре занимает некоторое время. Оно разнится, в зависимости от способа передачи бумаг:

• напрямую через федеральную службу — 7 раб. дней;
• через МФЦ — 9 раб. дней;
• при подаче нотариально-заверенных документов через Росреестр — 3-5 раб. дней.

ВАЖНО: Указанные сроки закреплены нормативно-правовыми актами: п.п. 9-12 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218 и п.п. 1, 5 чт. ФЗ № 367.

По окончании регистрации заемодатель получает данные о регистрационной записи (свидетельствует о переходе права собственности к заемщику) и записи об ипотечном кредите.

ФАКТ: В отличие от некоторых других документов, закладная на квартиру оформляется в одном экземпляре. Его забирает банк. При необходимости клиент может всегда запросить копию, которая имеет юридическую силу. А в случае утери/порчи оригинала становится его полноценной заменой.
Известны случаи, когда данные в оригинале и копии отличались. Поэтому при получении бумаги в банке следует тщательно сверять их между собой. Можно исключить подобные риски путем оформления электронного документа.

Мало кто знает, для чего нужна закладная квартиры при ипотеке в электронном виде, так как этот вид документа появился относительно недавно — в 2018 году сразу после принятия закона «Об ипотеке». У него есть два ключевых преимущества:

• простота оформления — заемщику достаточно внести данные в форму на сайте Росреестра или в Госуслугах;
• надежность — его невозможно подделать, потерять или испортить;
• безопасность — данные хранятся в Росреестре, который автоматически отслеживает все производимые с ними действия.

Что банки делают с закладными?

Документ предоставляет кредитору права выставить недвижимость на продажу в случае задержек с платежами. В разных банках могут отличаться условия по переходу прав объекта, но сути это не меняет. Кроме реализации квартиры у банка есть возможность продать долг. Выкупить его может кто угодно: организация или частное лицо.

Ошибочно считать, что если банковская организация не настояла на оформлении залоговой ценной бумаги, то она не сможет никак повлиять на заемщика. Сможет. Например, также перепродать задолженность. Будет только отличаться схема.

Кроме этого существуют другие варианты использования бумаги:

• Взаимовыгодный обмен. Кредиторы вправе обратиться к коллегам и поменять одну закладную на другую. Интерес может быть разным: отличие по суммам долга, расположению жилья, личности должника и т.д. После обмена плательщик, как правило, продолжает выплачивать долг по тем же реквизитам.
• Перепродажа части кредита. Другая компания становится владельцем какой-то части долга. В конечном итоге она зарабатывает на процентах, за что платит кредитору единоразово определенную сумму. Причем для заемщика ничего не меняется — он вносит средства на тот же счет, откуда банк переводит их новому владельцу займа.
• Выпуск эмиссионных ценных бумаг. Таким образом кредитор привлекает инвестиции, за что передает инвесторам части (пропорционально их вложениям) закладной. Должник платит деньги по кредиту, но они уже поступают владельцам бумаг.
• Переуступка прав. Заемодатель теряет в деньгах, но одномоментно реализует залоговый документ вместе с кредитным договором. Плательщик получает другие реквизиты и вносит средства на счет нового владельца договора.

ВАЖНО: Согласно требованиям законодательства, новые владельцы документа не могут вносить изменения в кредитный договор. То есть должник фактически ничего не теряет. Но все же ему лучше понимать, для чего нужна закладная на квартиру и как ей может распорядиться банк.

Что банки делают с ценными бумагами при полном погашении ипотеки?

Закладная является страховкой кредитора на случай невыплат. А когда долг полностью погашен, то необходимость в документе отпадает. Соответственно, он теряет актуальность. Далее события могут развиваться по двум сценариям:

1. Банк обращается в МФЦ и Росреестр для аннулирования ценной бумаги.
2. Заемщик идет в банк и берет справку, подтверждающую полное погашение кредита. Затем он должен подать заявление на выдачу закладной. Подобные обращения рассматриваются в течение 30 дней. Как только документ окажется на руках, нужно передать его в МФЦ и Росреестр.

Процедура снятия обременения регламентирована ст. 5 ФЗ № 264. Если обращаться напрямую в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, то залог будет аннулирован в течение трех дней с момента подачи бумаг. Через многофункциональный центр — за 4-5 дней.

Проверить, снято ли обременение, можно через сайт Росреестра. Для этого необходимо указать адрес объекта и кадастровый номер. То же самое доступно на Госуслугах во вкладке «Мои объекты».

ВАЖНО: В случае использования электронной закладной ее аннулирование происходит автоматически системой сервиса.