Негативные прогнозы, страшилки, панические настроения никак не смогли испортить в целом успешный для застройщиков год. Банкиры тоже могут пить не только «Боржоми» — ипотечное кредитование не показало никакого спада, хотя опасения были. При этом на рынке не царит особой радости, многие как будто ждут, что скоро счастливая звезда погаснет и рынок поползет в пропасть.
Скорее всего большинство застройщиков в Петербурге и Москве назовут этот год успешным. И на самом деле есть и позитивные, и негативные моменты, которыми этот год запомнится.
Ввод жилья Данные Петростата свидетельствуют, что выросли объемы ввода жилья — почти на 3%, так что скорее всего в этом году город выполнит план. Несколько упал ввод в Ленобласти, на 12%, но это не выглядит катастрофичным, поскольку областные чиновники искусственно в последние годы сокращали выдачу разрешений на строительство, да и спрос на областные квартиры снизился. По стране же в целом построено жилья больше, чем в прошлом году — на 9%. Как заявил глава Минстроя России Владимир Якушев, отрасль перешла к ритмичной работе, что позитивно сказалось на результатах и росте вводимых метров жилья. Ну что еще он мог сказать!
Однако аналитики не столь оптимистичны, ведь застройщики снизили темпы вывода на рынок новых проектов, что в ближайшей перспективе не может не привести к сокращению ввода жилья. А по наказупрезидента, наоборот, ввод ежегодно должен только расти. Причины для беспокойства, для пессимистичных сценариев есть. В этом году, к примеру, петербургский Госстройнадзор выдал только 80 разрешений на строительство — в три раза меньше, чем в 2018-м, в прошлом году (по 19 декабря) — 267, в 2017-м — 144 разрешения. Понятно, что на цифрах этого года и на желании начинать новые проекты повлияли новые правила долевого строительства с эскроу-счетами и проектным финансированием. Но на фоне такого «провала» говорить об увеличении строительства жилья не приходится.
Количество выдаваемых кредитов сокращается. За 10 месяцев этого года выдано меньше на 14,2%, чем за аналогичный период этого года. «ДОМ.РФ» объясняет такое падение тем, что меньше стали рефинансировать «старые» кредиты. По новым кредитам падение не столь существенное и то только в количественном выражении — минус 7%, а выдано денег на 2% больше. В общем-то нельзя сказать, что цифры для рынка ипотеки радужные. Но есть и положительные факты. Ставка по ипотекев течение года падала. Более активно стала использоваться семейная ипотека, и тут тоже появились вполне соблазнительные условия — 4,5% годовых. Появилась дальневосточная ипотека под 2% — уже застройщики, которые работают в регионах действия такой ипотеки, предлагают на время строительства брать ипотечные взносы на себя. Чиновники из Минстроя заявляют, что порядка 13,5 млн семей купят жилье в ипотеку в ближайшие годы. Цифры эти, мол, есть в некоем исследовании, которое заказало министерство. Сейчас в ипотечном состоянии проживает уже 6,5 млн семей. В общем потенциал большой. И очевидно, что без ипотеки строительная отрасль существовать уже сегодня не может, так что власти и банки будут делать все возможное, чтобы сохранить ипотеку как удобный, безальтернативный инструмент приобретения жилья. Тем не менее, радужно все только у минстроевских чиновников, которым по должности положено смотреть в будущее с оптимизмом. Но даже среди небожителей порой звучит что-то похожее не только на «все хорошо, прекрасная маркиза».
«Если не будет существенного повышения реальных доходов населения, то даже дальнейшее понижение ставок по ипотеке не позволит существенно повысить доступность ипотеки, — заявил председатель общественного совета при министерстве Сергей Степашин на заседании коллегии Минстроя 19 декабря. — Это говорит о том, что платежеспособный спрос на ипотеку постепенно исчерпывает свой лимит». Красиво сказал. Хотя не совсем понятен функционал его должности.
В Петербурге и Москве в этом году отмечался очень высокий спрос. Массовым продажам способствовало снижение ипотечных ставок, но основной причиной стал страх перед возможным повышением цен. Застройщики пугали, что после ввода эскроу-счетов они вырастут на 15-20%. Кто-тоиз покупателей хотел решить свой квартирный вопрос по старым ценам, а кто-то и заработать на таком росте. В результате продажи по ДДУ, к примеру, в Петербурге выросли на 13% (76300 ДДУ, данные Росреестра за 11 месяцев этого года). Часть этого роста взяли на себя сами застройщики, скупив у самих себя квартиры в новых проектах, чтобы получить индульгенцию работать по старым правилам. Так что неудивительно, что ряд вышедших во второй половине этого года новостроек уже имели несколько сотен дольщиков до момента начала продаж.
В принципе о том, насколько популярна схема продаж через эскроу-счета, прекрасно отражает статистика Росреестра. В Петербурге за 11 месяцев 2019 года зарегистрировано 489 договоров с эскроу-счетами. При этом заключено 90 288 договоров участия в долевом строительстве. То есть 0,5%! Тем не менее, уже сейчас очевиден лидер — банк, которые станет основным финансистом строительной отрасли в ближайшие годы. По данным ДОМ.РФ, этим банком стал Сбербанк, который «аккредитовал» по работе через эскроу-счета почти 1500 домов, ближайшие конкуренты — банк ВТБ ибанк ДОМ.РФ — 239 и 221 дом, соответственно. Остальные банки — единичные проекты.
Сами застройщики также оптимистично и позитивно оценивают уходящий год. Хотя и отмечают некоторые, не самые позитивные изменения.
«В начале года в нашей компании был отмечен рекордный объем продаж. В первом полугодии было заключено более 60% договоров от всего объема. Этому способствовала общая рыночная ситуация, предстоящий переход застройщиков на работу с эскроу-счетами. В преддверии возможного подорожания спрос на строящееся жильё заметно увеличился, — рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — Кроме того, именно в начале года мы вывели на рынок сразу два новых проекта. Это вторая очередь ЖК «Лондон Парк», общая площадь которой 218 тыс. кв. м, и элитный ЖК «Классика. Дом для души». Это камерный проект, всего на 36 квартир, расположенный на берегу Невы (набережная Адмирала Лазарева) в Петроградском районе. В конце года начались продажи в третьей очереди ЖК «Лондон Парк». Причем продажи во всех новостройках ведутся по старым правилам, так что нововведения с эскроу-счетами нас пока не затронули, и мы имеем счастливую возможность продавать уже готовое или почти готовое жилье по старым, еще вполне конкурентным ценам. До конца этого года мы ожидаем получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпусов третьей очереди ЖК «Граф Орлов». В прошлом году мы завершили ряд крупных проектов: ЖК «Премьер Палас», «Маршал», поэтому на 2019 год и не ставили себе больших планов по сдаче объектов, все они находятся в активной стадии строительства. В будущем году мы планируем завершить работы на корпусах 6 и 8 второй очереди ЖК «Лондон Парк», 6 и 7 корпусов ЖК «Граф Орлов», ЖК «Классика. Дом для души». Насчет выхода на рынок новых проектов пока говорить не будем, но определенные планы у компании есть».
«Наша компания в течение уходящего года активно занималась поиском подходящих участков для строительства жилья и коммерческой недвижимости, — рассказывает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела». — Если наши усилия увенчаются успехом, в первой половине наступающего года мы сможем представить городу новые интересные проекты. Жилые объектыв любом случае мы будем реализовывать с использованием эскроу-счетов. При прочих равных из-заэскроу стоимость квадратного метра будет выше на 10-15%. Именно такой процент называют застройщики, которые уже сейчас работают с эскроу. Все наши текущие проекты реализуются по старой схеме – средства дольщиков поступают нам после регистрации ДДУ. Все наши проекты обеспечены проектным финансированием «Сбербанка», что позволяет нам чувствовать себя уверенно, несмотря на общее замедление темпов продаж на рынке жилья в IV квартале. В 2019 году доля ипотечных сделок у нас превышала 70% от общего объема продаж. По оценкам наших банков-партнеров, в последнем квартале темпы выдачи ипотеки снизились. При этом выросла средняя сумма кредита и уменьшился первичный платеж за счет собственных средств дольщика. К сожалению, все это говорит о продолжающемся снижении покупательной способности наших клиентов. Так что мы с особым вниманием и тщательностью разрабатываемновые проекты, чтобы они были интересны и привлекательны для покупателя, учитывали все современные ожидания от эстетики и эргономики жилых комплексов, технических решений, ландшафтного дизайна, общественных пространств».
Как говорится, живы будем — не помрем. Так можно описать настроения на рынке среди застройщиков. 2019 год, конечно, стал переходным — к новому бездолевому строительству. Год был непростым, но, что удивительно, властям удалось сделать так, что переход этот проходит без потрясений, довольно плавно. А многим застройщикам удалось неплохо на этом этом процессе
заработать
Заполните заявку и наш специалист свяжется с вами
заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами
Наши менеджеры свяжуться с вами в ближайшее время :)
Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения
