Негде строить: когда в Петербурге закончится земля для новостроек

В Петербурге становится все меньше земли под застройку. Когда наступит день X и строительство само по себе прекратится, как на самом деле обстоят дела с землей и куда исчезли 130 га зеленых насаждений – попробуем выяснить.

Понятно, что город Петербург не резиновый, строить по 3 млн кв. м жилья ежегодно будет возможно не всегда – просто закончится территория под застройку. Поэтому неудивительно, что периодически возникают сообщения, мол, земля на исходе, а значит, вполне возможен дефицит новостроек, отсюда, понятное дело, цены будут только расти. Логика всех подобных сообщений понятна. Нередко у них есть и другая подоплека. Лет 15 назад, когда началось освоение прерий Мурино, застройщики чуть ли не рыдали, что строить негде. Намыв на Васильевском острове – тоже про дефицит земли. Но на самом деле, как мы видим, стройка идет, все больше земли вовлекается в строительный оборот.

Земельный вопрос
 По данным аналитиков Rusland SP, в настоящий момент на рынке Петербурга в открытом доступе реализуется 469 га земли, где можно построить порядка 4,6 млн кв. м жилой недвижимости. При этом лишь половина участков расположена в пределах КАД и ни один из них не имеет разрешения на строительство.

В пределах КАД реализуется 18 проектов – половина от общего числа. Их совокупная площадь составляет 128,8 га – порядка четверти в общем объеме реализуемых участков на территории Петербурга и ближайших окрестностей. Построить здесь можно около 1,2 млн кв. м. Лидерами по предложениям являются Выборгский и Московский районы, где представлено по три проекта. В Василеостровском, Красногвардейском, Невском и Центральном районах реализуется по два проекта. На Адмиралтейский, Калининский, Приморский и Фрунзенский районы приходится по одному проекту.

10 проектов представлено во Всеволожском районе. Здесь сконцентрировано 117,5 га, на которых можно возвести примерно 1,3 млн кв. м жилья. Два проекта представлено в Пушкине и один в Петергофе. Ещё три участка – в Ломоносовском районе. Наиболее масштабные проекты представлены в деревне Лаголово и Мухоловка (наверное, многие и не слышали о таких населенных пунктах!), где совокупно можно построить почти 1,5 млн кв. м жилья.

В общем за один год всю эту землю можно застроить, а что потом? В Петербурге ежегодно строится чуть больше 3 млн кв. м жилья, так что всё пропало, пора срочно скупать все новостройки, пока еще строят. «Застройщики начали активно пополнять земельные банки, и большинство «лакомых» проектов с более-менее подготовленными документами на данный момент уже проданы», – комментирует Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP.

«Информация в целом соответствует действительности, причем половина участков находится за КАД. В обозримом будущем в Петербурге новое строительство будет развиваться двумя путями – освоением участков по периферии и редевелопментом внутри», – комментирует коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

«Разговоры о том, что земля закончится, идут уже последние лет десять, но строить так и не перестали, – комментирует гендиректор ГК «Академия» Руслан Юсупов (реализует ЖК «Браун Хауз» в Новом Девяткино). – Вопрос в другом: земля есть, но если раньше застройщики могли использовать участки в более-менее сложившейся застройке, то теперь им все чаще приходится осваивать территории с нуля».

Земельное богатство
 Конечно, когда-нибудь земля под стройку закончится, но не так быстро. Во-первых, аналитики не учитывали земельный ресурс, который можно использовать под апартаменты. В Москве доля нежилой недвижимости, которую называют апартаментами, уже составляет порядка 30% от всех столичных новостроек.

Во-вторых, Rusland SP фиксирует только землю, которая находится в продаже. Большой кусок Петербурга приходится на промзоны, которые можно пустить в оборот (процесс немного увял). По оценкам Института территориального планирования «Урбаника», площадь «серого пояса» Петербурга составляет около 6,4 тыс. га, большую часть можно использовать под редевелопмент. Как отмечала год назад руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, учитывая заявленные к редевелопменту площадки, потенциальный объем жилищного строительства составит более 10 млн кв. м, чего хватит более чем на 10 лет при среднем поглощении 1–1,2 млн кв. м в год (годовой объем спроса на проекты редевелопмента). Но это не окончательные цифры.

Спустя год компания Colliers объявила, что нашла (!!!) еще 214 га территории, перспективной для редевелопмента. «Наибольший потенциал развития заложен в локации Московского проспекта (127 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1,55 млн кв. м жилья. На территории «нового» Лиговского Colliers выявила еще 88 га, на которых может появиться 1,26 млн кв. м жилья. Более половины от выявленных площадей (111 га) требуют изменения функционального назначения для реализации проектов жилья или апартаментов. Оставшиеся 103 га находятся в общественно-деловой зоне, где допустимо строительство жилья», — сообщили аналитики.

В-третьих, исторический центр (для дорогого жилья), а также (в-четвертых) земли пригородов Петербурга и Ленобласти (для дешевого). «Мы ожидаем, что инвентаризация КГИОПа позволит улучшить инвестиционный климат для проектов в исторической черте, так как в Петербурге большой объем старого, морально устаревшего и изношенного фонда. И вопрос реновации этих районов в грядущие годы будет одним из главных в строительстве, — говорит Сергей Софронов. — Что касается развития массового строительства в Ленобласти, то регион может получить ощутимое развитие, только если транспортная связь с Петербургом будет развита настолько, что позволит комфортно перемещаться жителям из дома на работу, либо же появятся экономически активные зоны, обеспечивающие рабочие места. Идеальный сценарий — оба пункта».

К слову, буквально на днях власти Ленобласти заявили, что вовлекут в оборот еще более 200 га земли для строительства жилья (тоже нашли!). «В настоящий момент, в Ленобласти 4 земельных участка общей площадью 95 991 кв. м под жилищное строительство уже внесены на публичную кадастровую карту. Такие участки расположены в Кировском, Волховском районах и г. Сосновый Бор», - сообщили в правительстве региона.

Еще один земельный ресурс – зеленые насаждения общего пользования. Несмотря на борьбу активистов за сохранение садов парков и прочей растительности, несмотря на пафосные заявления про экологию и зеленое будущее, за прошлый год площадь ЗНОП уменьшилась с 5391,88 га до 5260,18 га – больше 131 га зелени за год исчезло с карты Петербурга! «При проведении анализа показателей по состоянию на 01.01.2019 и 01.01.2020 выявлено, что в Петербурге наблюдается рост земель жилой и общественно-деловой застройки, за счет сокращения земель сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, а также вовлечения в оборот земель, не вовлеченных в градостроительную или иную деятельность», – говорится в Докладе об экологической ситуации в Петербурге в 2020 году.

«В перспективе, если территорий под строительство не останется, возможно применение московского опыта по реновации. В Петербурге есть свой опыт реновации, но пока незначительный, ограниченный всего несколькими проектами. Между тем, почти во всех районах есть дома, которые уже превысили сроки эксплуатации. В первую очередь – это малоэтажные жилые здания послевоенной постройки, хрущевки, дома начала прошлого века, не представляющие исторической ценности», – добавляет «земли» директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Забыть о дешевом жилье
 К сожалению, как бы этого ни хотелось, но придется признать, что дешевое жилье в Петербурге закончилось. Хотя дешевое – понятие относительное.

«Я не думаю, что можно говорить о грядущем дефиците земли под строительство. Да, удобная для застройщиков земля заканчивается, – комментирует Руслан Юсупов. – Значит, придется заниматься развитием тех территорий, о которых 10-20 лет назад никто и не думал. Соответственно, жилье будет становиться все дороже, потому что потребуется вложить гораздо больше средств, чтобы вывести на рынок новый проект».