Санкт-Петербург
0
Главная \ Статьи \ Досрочное погашение ипотеки: пошаговая инструкция для заемщика

Досрочное погашение ипотеки: пошаговая инструкция для заемщика

Купить квартиру в новостройке в ипотеку - значит думать о погашении кредита следующие 15-20 лет. Или нет? Досрочное погашение ипотеки позволяет хорошо сэкономить как на выплате процентов, так и на стоимости страхования, что в целом сделает покупку квартиры в новостройке или старом жилом фонде дешевле. Оно стало трендом в России: сегодня ипотечные кредиты закрываются за 7-10 лет, хотя по статистике средняя продолжительность выданных ипотек составляет 18 лет. Многие опасаются приобретать квартиру в ипотеку и поэтому чтобы снизить размер платежа оформляют кредит на более долгий срок, а затем стараются быстрее погасить. В этой статье рассмотрим как досрочно погасить ипотеку.

Юридические тонкости досрочного погашения ипотеки 

Можно ли погасить ипотеку досрочно? Да, конечно. Закон не предусматривает каких-либо ограничений на досрочное погашение ипотеки, а сам алгоритм очень простой: нужно просто внести деньги в банк, в котором открыт кредит и оформить заявление на досрочное погашение. Во многих банках досрочно закрыть кредит можно и в онлайн-кабинете, но есть и такие кредитные организации, которые требуют личного присутствия заемщика. Некоторые банки и вовсе могут потребовать нотариально заверенную доверенность, что заемщик предоставляет банку право досрочно погасить кредита. 

Удобно, что досрочно погасить ипотеку можно и за счёт субсидиарной помощи от государства, например в форме материнского капитала: сегодня это очень распространенная процедура. В 2021 году материнский капитал за рождение первого ребенка равен 483881,83 рублей, а за рождение второго - 639431,83 рублей (если не получали субсидию на первого ребенка). Погасить ипотеку можно как всей суммой, так и ее частью. 

Досрочное погашение ипотеки выгодно. По крайней мере можно уменьшить сумму основного долга, а с ней еще и иногда общую переплату по процентам. В итоге получается либо меньший срок, либо меньший платеж по кредиту. 

К тому же, пока ипотека не погашена до конца, квартира остается в залоге у банка. Это давит на психологическом уровне, ведь человеку становится очень сложно решиться, например, поменять работу, ведь на нем висит огромный кредит. «Можно ли погасить ипотеку досрочно полностью и как это сделать?» - вопрос, которым будет задаваться заемщик следующие годы.

Очень выгодно обращаться к досрочному погашению кредита в первые месяцы или годы. Все дело в том, что кредит состоит из двух частей: основного долга и переплаты. Каждый месяц пропорция этих двух составляющих в общем платеже меняется, если вы выбрали аннуитетные платежи. В первые годы, как правило, люди платят больше процентов, чем основного долга, затем ситуация меняется и последние месяцы люди платят основной долг. Именно по этой причине выгоднее гасить кредит в первые годы, чтобы не переплачивать проценты.

Право на досрочное закрытие ипотеки всегда будет в самом кредитном договоре и выглядит примерно так: 

  1. Обязательно будет пункт о том, что заемщик обязан уведомить банк, что он внес деньги именно на досрочное погашение ипотеки, написав заявление с указанием даты и точной суммы. Иногда нужно прописать еще и график платежей с суммой выплат. 

  2. Также обязательно будет пункт, что если заемщик закрывает весь кредит сразу, то выплатит банку сумму неустойки, ведь кредитная организация совсем не получила прибыль на таком заемщике. Это относится не ко всем банкам, но многие кредитные организации это практикуют. 

Если обратиться к закону, то право на досрочное погашение ипотеки закреплено в Федеральном Законе №284-ФЗ. Если вы купили квартиру в ипотеку, досрочно её гасите, а банк отказывается закрывать кредит, то смело ссылайтесь на законодательство. 

Стоит ли вообще досрочно гасить ипотеку? 

Да, однозначно стоит. Однако в каждом отдельном случае необходимо оценить насколько это целесообразно и выбрать метод досрочного погашения. Нужно ориентироваться на следующие факторы:

  • Возраст и срок кредита. Если вам 20-40 лет и вы взяли кредит на 5-15 лет, то скорее всего у вас не будет проблем с работой, работоспособностью, востребованностью и прочими подобными факторами. Зарплата к концу кредита не будет меньше сегодняшней. Если же вам уже за 50 лет и/или срок кредита составляет 20-30 лет, то вы не можете быть уверены в том, что вас вдруг не сократят, либо что зарплата сохранится на таком же уровне. Возможно к концу срока кредита вы и вовсе будете на пенсии. Поэтому в таком случае нужно гасить кредит досрочно.  

  • Планы на ипотечную квартиру. Собираетесь ли вы прожить в ней всю жизнь или берете на пару лет? Если вы планируете ее продать в будущем, то имейте в виду, что пока она находится в обременение, т. е. в залоге у банка, сделать это будет намного тяжелее. Проще рассчитаться с банком досрочно, погасить залог и распоряжаться квартирой так, как хочется вам, никого не спрашивая. 

  • Кредитная нагрузка. Если вы сейчас или в будущем соберетесь покупать что-то еще дорогостоящее в кредит (например, еще одну квартиру или машину), то стоит постараться закрыть кредит раньше. 

Также следует учитывать такие факторы, как инфляция, потенциальный рост ваших доходов, собираетесь ли вы заводить детей и т. д. Возможно вы ожидаете, что совсем скоро ваша зарплата вырастет в несколько раз и уже через год вы сможете спокойно закрыть кредит. 

Существует два способа оплаты ипотеки: аннуитетный и дифференцированный. Как правило, в России чаще всего используется первый, однако, рассмотрим оба. Именно при первом способе оплаты часть ежемесячного платежа приходится на погашение процентов, а часть - на тело кредита. Структура платежа постепенно меняется и в дальнейшем тело кредита будет составлять большую часть платежа, а проценты - меньшую. Именно в этом случае гасить ипотеку лучше в самом начале, чтобы уменьшить проценты. 

Дифференцированные платежи сегодня можно найти лишь в некоторых банках, например, в Гaзпpoмбaнк, Cypгyтнeфтeгaзбaнк и Pocceльxoзбaнк. Дифференцированный платеж означает, что ежемесячная сумма, которую вы вносите по кредиту, всегда состоит из одной и той же пропорции процентов и тела кредита, поэтому гася ипотеку преждевременно вы никак не влияете на процент.

Чтобы рассчитать аннуитетные или дифференцированные платежи, воспользуйтесь онлайн-калькулятором ипотеки: как правило, большинство сервисов предлагают выбрать по какой схеме вы собираетесь платить.

Частичное и полное досрочное погашение ипотеки

Погашение ипотеки может быть полным или частичным. При полном погашении заемщик вносит в банк всю сумму сразу и обременение с квартиры в новостройке снимается. При частичном погашении вносится часть суммы, уменьшая срок кредитования или размер выплат. 

Ипотека - это очень серьезное финансовое бремя, выплаты по которому растягиваются на годы и даже десятки лет, а ежемесячные платежи могут составлять до трети заработка человека в месяц, что достаточно много. Именно по этой причине люди стараются изо всех сил быстрее погасить ипотечный кредит. Деньги, как правило, берутся: 

  • Из собственных накоплений. Если человек откладывает часть заработка плюс платит ипотеку, то накопленную сумму можно будет внести единоразовым платежом и частично или полностью погасить кредит. 

  • Материнского капитала. Господдержка чувствуется особенно хорошо, когда дело доходит до квартирного вопроса. Материнский капитал можно потратить на погашение ипотеки сразу же, как его получит мать. 

  • Рефинансирование. Смысл в том, что новый банк выкупает у прежнего банка-кредитора долг, закрывает его, а клиент платит ипотеку на новых условиях. По сути это и погашение ипотеки и все равно кредитование. 

  • Налоговый вычет. Россиянин может получить до 260 тысяч рублей налогового вычета, которые потом можно потратить на частичное или полное погашение ипотеки. 

Конечно, получить деньги на погашение ипотеки можно и другими способами, вышеописанные - самые популярные. 

Некоторые моменты могут помешать погасить ипотеку раньше срока. Рассмотрим основные из них: 

  • Минимальный размер ежемесячного взноса. Например, в Сбербанке вы не можете ежемесячно вносить менее 99% от месячной суммы. 

  • Время зачета платежа. Во многих банках сумму нужно внести до 21:00 того дня, когда будет списание выплаты. Если вы просрочите, то уже в этом месяце не сможете рассчитывать на досрочное погашение ипотеки. 

  • Заявление. Заявление о полном погашении кредита нужно подавать за 30 дней до очередного взноса. 

Также следует помнить, что в договоре часто прописана неустойка, которую должен заплатить человек, если гасит кредит полностью, ведь в таком случае банк ничего не зарабатывает. Иногда она довольно существенна и человек продолжает платить кредит только из-за нее.

Как правильно вносить досрочные платежи

Рассмотрим, как все-таки правильнее вносить досрочные платежи. Есть несколько вариантов погашения ипотеки: 

  1. Сокращение срока. В этом случае платеж не будет меняться, однако, изменится его состав: увеличится та часть, которая идет на погашение основного долга. По этой причине при сокращении срока вы сэкономите на переплате процентов. 

  2. Снижение размера платежа в месяц. Здесь общая переплата будет снижаться, но не так значительно, как при варианте с сокращением срока. Однако снижение размера платежа тоже удобно, ведь ежемесячно вам нужно будет вносить уже меньшую сумму, а значит денег в кошельке останется больше. Дополнительные средства в этом случае идут на погашение основного долга, при этом уменьшается и сам долг и проценты. Платежи пересчитываются по новому графику каждый месяц, в котором вы досрочно гасили кредит. Плюс способа в том, что месячная нагрузка на ваш бюджет снижается. Минус - переплата больше, чем если бы вы просто уменьшали количество платежей.

  3. Комбинированный вариант. Например, один месяц вы можете вносить деньги, чтобы уменьшить срок кредита, а другой - чтобы уменьшить платеж по нему. Этим способом следует пользоваться, только если вам позволяет бюджет и действовать например так: большой единоразовый платеж пускать на досрочное погашение и сокращать размер обязательного платежа, но платить полную сумму. Небольшие месячные переплаты тоже будут досрочным погашением, которые сократят срок платежа. Делайте так, пока позволяет доход. Если вдруг наступать трудные времена, вы скажете себе спасибо, ведь минимальный обязательный платеж стал меньше и вам будет легче выплачивать кредит. Главное преимущество такой схемы в том, что ее можно адаптировать под жизненные обстоятельства и досрочно погашать кредит только тогда, когда позволяет бюджет. В трудные же времена вы заплатите банку меньше. Минус у схемы тоже есть, а именно большая переплата по процентам, чем если бы вы работали только над сокращением срока кредита.

Что же выгоднее? С точки зрения математики, то первый вариант, т. к. вы быстрее выплатите основную часть, а значит сэкономите на процентах. Однако многое зависит от конкретной ситуации. Например, если вам комфортны ежемесячные платежи, то тогда работайте над сроком кредита, а если же на вас очень давит ежемесячный платеж и вам хотелось бы уменьшить именно его, но просите банк сократить сумму платежа в месяц. 

Рассмотрим оба примера на практике. Например, вы берете ипотеку под 8% годовых на 20 лет в размере 4 миллионов рублей. Ежемесячный платеж составит 25 093 рублей. Через год вы получаете материнский капитал в размере 483 тысяч рублей и решаетесь погасить часть ипотеки досрочно. Если вы выберете уменьшение срока, то платеж останется прежним, но вы закроете ипотеку на 4 года раньше. Кроме того, сэкономите на процентах около 800 тысяч рублей. Если же вы выберете уменьшить ежемесячный платеж, то экономия составит всего 483 тысячи рублей, зато ежемесячно вы будете платить меньшую сумму. Для многих людей именно меньшая сумма платежа является более комфортным вариантом, поэтому они выбирают именно его. 

Влияет ли досрочное погашение на кредитную историю?

Часто многие люди боятся досрочно гасить ипотеку, потому что думают, что это плохо повлияет на кредитную историю. Однако спешим вас обрадовать, досрочное погашение любого кредита, в том числе и ипотечного, никак не сказывается на кредитной истории. Однако и улучшения кредитной истории ждать не стоит. 

Также стоит отметить, что если при досрочном погашении кредита вы решили уменьшить количество платежей, а не их размер, то персональный кредитный рейтинг может вырасти, т. к. он строится на основании соблюдения графика платежей в соответствии с кредитным договором. Чем меньше платежей, тем меньше вероятность того, что вы их просрочите. Это особенно важно соблюдать, если вы берете кредит первый раз и только формируете свою кредитную историю. От того, сколько баллов будет составлять ваш новый кредитный рейтинг, зависит одобрят ли вам выдавать кредиты в будущем. 

Ошибки при досрочном погашении ипотеки

Есть ряд ошибок, которые часто совершают заемщики при досрочном погашении ипотеки. Например, если ежемесячный платеж составляет 21 тысячу рублей, а вы решили погасить в дату платежа 80 тысяч рублей, то возможно вы подумаете, что вся эта сумма уйдет на досрочное погашение. На самом же деле, банк сначала списывает основной долг (21 тысячу рублей), а затем оставшиеся 59 тысяч рублей спишет в пользу досрочного погашения кредита. 

Еще одна распространенная ошибка - это копить деньги, чтобы погасить кредит сразу большой суммой. Все дело в том, что чем раньше начать гасить кредит, тем выгоднее. Например, вы ждали полгода и накопили 60 тысяч рублей, которыми хотите досрочно погасить часть ипотеки. Однако за эти полгода вы могли вносить каждый месяц по 10 тысяч рублей и каждый раз сумма кредита уже уменьшалась бы. В итоге экономия от внесения нескольких небольших сумм была бы приличной, чем если бы вы копили и гасили досрочно кредит раз в полгода. 

Третья ошибка - это отсутствие контроля за действиями банка. Не поленитесь обратиться в отделение или позвонить по горячей линии, чтобы отследить, что банк действительно сделает так, как написано в заявлении. Например, некоторые кредитные организации могут убрать лишние месяцы, а не сократить платеж, хотя в заявлении вы указали обратное. Всегда стойте на своем и контролируйте действия банка. 

Алгоритм досрочного погашения ипотеки

Итак, вы приобретя квартиру, решили досрочно гасить ипотеку. Рассмотрим пошаговую инструкцию досрочного погашения ипотеки. 

Уведомите банк о своем решении

Начать оформление досрочного погашения нужно с уведомления кредитной организации о своих намерениях. Для этого сначала проверьте ваш кредитный договор: большинство кредитных организаций указывают в договоре срок уведомления о досрочном погашении не менее 30 календарных дней. Далее напишите заявление. Форму необходимо взять в банке лично, либо скачать с сайта. Подать заявление можно лично, по почте, либо через онлайн-банк (в некоторых кредитных организациях). Например, в Сбербанке можно легко гасить ипотеку в приложении «Сбербанк Онлайн», а в ВТБ нужно позвонить в колл-центр»

Учтите, что проценты по кредиту будут начисляться до дня его погашения, а не по день, в который вы уведомили банк о своем намерении. Это очень важный момент, ведь например, если вы решите полностью погасить ипотеку, то точную сумму задолженности нужно выяснять у сотрудника банка день в день. Если нужной суммы для полного погашения на счете не будет, то банк просто аннулирует ваше заявление и спишет платеж по графику, остальная же сумма останется лежать на счете. Обычно такие курьезные ситуации возникают из-за спешки, т. к. многие стараются закрыть долг быстро и не обращают внимание на некоторые нюансы. Нередко заемщик приходит в банк с нужной суммой, пишет заявление и думает, что все хорошо. Однако зачисление платежа может занять до 3 рабочих дней, проценты опять набегут на кредит, на них начисляются пени. Поэтому советуем вам решать все моменты основательно, вдумчиво и никуда не торопясь. 

Если досрочное погашение будет частичным, то обязательно укажите в заявлении, что вам нужно уменьшить: срок кредита или ежемесячный платеж. После частичного погашения банк должен будет вам предоставить пересмотренный график либо в офисе, либо в онлайн-банкинге, если вы подавали заявление в нем. 

Положите деньги на счет

После подачи заявления внести деньги на счет. Здесь есть масса путей от внесения наличных средств через банкомат до перечисления из другого банка. Обязательно учтите, что за такую процедуру может быть комиссия и поэтому кладите деньги с небольшим запасом. 

Обязательно сделайте это заблаговременно, т. к. платеж может зачисляться несколько дней и с небольшим запасом, ведь если сумма вдруг окажется меньше из-за комиссий, то банк не оформит погашение. 

Получите подтверждение

Если вы погасили часть кредита, то ждите от банка пересмотренный график платежей. Если же вы погасили полностью, то запросите об этом справку. В некоторых договорах есть оговорки, что, например, справка выдается только по запросу, либо что график платежей предоставляется раз в месяц на бесплатной основе, если же вы запрашиваете его чаще, то эта услуга будет платной.

Если в залоге была квартира, то помимо справки при окончательном расчете с банком он должен предоставить вам пакет документов для аннулирования регистрационной записи об ипотеке, чтобы оформить право собственности на квартиру по всем юридическим стандартам. Если же на квартиру была закладная, то банк должен ее вернуть с отметкой об исполнении обязательства. 

Аннулирование регистрационной записи об ипотеке

Этот этап актуален, если вы погасите ипотеку полностью. Пошлину платить не нужно, однако, в течение трех рабочих дней необходимо аннулировать регистрационную запись об ипотеке для чего нужно обратиться в МФЦ. 

На этом можно было бы закончить статью, однако, рассмотрим, как вернуть излишне уплаченные проценты, ведь очень часто клиенты банков переплачивают и даже не знают об этом. 

Возврат излишне уплаченных процентов

Можно ли погасить кредит досрочно без процентов? Да, если вы вернете переплату. Переплаты случаются часто: иногда из-за ошибки в расчетах, а иногда из-за неправильного частичного погашения. Многих ошибок можно было бы избежать, если подходить к вопросу ипотеки более вдумчиво и серьезно. Обнаружить ошибку можно только самостоятельно, т. к. банки не тратят на такие пересчеты время, тем более им это невыгодно. 

Итак, если вам кажется. что вы переплатили проценты, то пишите заявление в банк. Если вам придет отказ, то вы можете либо повторно подать заявление, либо обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если и Роспотребнадзор не обяжет банк сделать перерасчет, то обращайтесь в суд. Практики по таким делам пока немного, однако, обычно суд придерживается мнения, что клиент банка - это потребитель услуг и если услуги были оказаны недобросовестно, то исполнитель должен как минимум оказать их до конца (пересчитать проценты и вернуть сверх уплаченную часть). В случае реализации права на досрочное погашение кредита заемщик вправе требовать и перерасчет, и возврат процентов за тот период, в котором пользования кредитными деньгами уже не было. 

Конечно, досрочное погашение кредита - это не только экономия средств, но и эмоции, которые должны быть только положительными. Поэтому правильно выбирайте кредитную организацию, а также вариант кредитования, при котором вы и ваша семья не будут испытывать неудобств. Благодаря вдумчивому подходу вы сможете быстро погасить кредит и при необходимости взять новый на еще большую и лучшую квартиру в новостройке, которую подарите детям или будете использовать, как источник пассивного дохода.

Итак, существует три типа погашения ипотеки: за счет уменьшения срока, за счет уменьшения платежа и смешанный. Самый выгодный - это уменьшение срока кредитования за счет уменьшения переплаты, а самый удобный - смешанный. Каждый плательщик сам выбираем путь, по которому идти. Внимательно читайте договор и обязательно возвращайте излишне уплаченные проценты: так, ипотека будет для вас намного выгоднее.

Заявка на подбор

Заполните заявку и наш специалист свяжется с вами

Оставить заявку на подбор

заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами

Сообщение отправлено

Наши менеджеры свяжуться с вами в ближайшее время :)

Сообщение не отправлено!

Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения