Отмена ДДУ или долевое строительство по-новому

В начале года стала активно обсуждаться отмена ДДУ, новости пестрили самыми разнообразными статьями по теме, а также мнениями экспертов в этой области.

С 2005 года в России существует долевое строительство, которое регламентируется 214 Федеральным законом. Суть долевого участия состоит в том, что граждане вкладывают денежные средства в покупку квартир на разных этапах строительства. В июле 2018 года в 214 Федеральный закон депутатами Государственной Думы были приняты поправки, которые кардинально меняют суть понятия “долевое строительство”. Среди населения бытует мнение, что произошла отмена ДДУ в 2018 году. Законодатели решили ввести трёхлетний переходный период, то есть окончательная отмена ДДУ, когда вступает в силу закон с поправками, не произойдёт. Все договоры долевого участия, которые были уже заключены, но объекты ещё не достроены имеют юридическую силу. Стоит отметить,что понятие долевого участия остаётся, но полностью меняется схема финансирования строительства домов.

Нововведения коснулись основополагающих принципов долевого участия в постройке многоквартирных домов - фактически произошла отмена долевого строительства в таком виде, в котором оно существовало почти 20 лет. На его смену пришло “проектное финансирование”. Изменения коснулись не только принципа движения финансовых потоков при долевом строительстве, но и ужесточились требования к самим застройщикам.

Требования к стажу работы. С 2019 года строительство многоквартирных домов могут осуществлять только застройщики, имеющие аналогичный опыт работ более трех. То есть застройщик, который занимается постройкой производственной или коммерческой недвижимости более трёх лет не сможет осуществлять строительство жилых домов - учитывается опыт только подобной деятельности. С одной стороны должны отсеяться ненадёжные застройщики, остаться только самые крупные и серьёзные. Однако, существует вероятность монополизации рынка и как следствие повышение цен, снижения качества.

Уставный капитал. Вступают в силу новые условия относительно уставного капитала. Данное изменение коснётся в первую очередь некрупных компаний. Теперь уставный капитал прямо пропорционально зависит от площади объекта, который планируется строить. К примеру, застройщик планирует строить объект площадью 3000 квадратных метров, минимальный объём его уставного капитала должен составлять 5 миллионов рублей. Это ещё больше усложнит выход небольших компаний на крупные объекты.
10% финансовый резерв. Согласно новым поправкам в 214 федеральный закон застройщик обязан иметь на счету до начала строительства денежные средства в размере 10% от предполагаемой стоимости проекта. Финансовый резерв будет оставаться неприкосновенным в течение всего срока строительства. Новое условие заставит строительные компании пересмотреть свои финансовые потоки, аккумулировать резервные средства.

Несомненно произойдет усиление конкуренции на рынке строительства, более мелкие компании станут уязвимее. С точки зрения дольщиков - это положительный момент, так как появится дополнительная финансовая “подушка безопасности”.

Наименование строительной организации. Компании, занимающиеся долевым строительством, должны будут иметь в своём названии слова “специализированный застройщик”. По мнению экспертов, данная мера выступает как дополнительная гарантия к безопасности дольщиков.
Один застройщик - один участок. Нововведения накладывают ограничения на количество земельных участков, на которых компания может осуществлять строительство. Теперь один застройщик может получить лишь одно разрешение на строительство, следовательно возводить одно здание. Тем самым становится невозможным комплексное строительство в рамках долевого участия.

Эскроу-счета.

Эскроу-счетами называют специальные счета, аккумулирующие денежные средства дольщиков. Деньги хранящиеся на данных счетах в банке по завершении строительства либо передаются застройщику, либо возвращаются дольщикам в случае существенной задержки сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
До введения новых условий долевого строительства суть его заключалась в том, что граждане-дольщики вкладывали свои деньги непосредственно с процесс строительства. Образно говоря, на их средства застройщик покупал строительные материалы, платил заработную плату рабочим и т.п.; а за это дольщикам предоставлялась “скидка” на квартиру в размере 20-40% в зависимости от того на каком этапе происходило финансирование. С 1 июля 2019 года граждане могут приобрести только готовое жильё, деньги которые они вкладывают в долевое строительству идут на счёт не застройщика, а банка-владельца эскроу-счета. Когда застройщик введёт в эксплуатацию дом, только тогда банк перечислит средства вложенные дольщиками на счёт строительной организации.

По мнению экспертов отмена долевого строительства когда вступит в окончательную фазу кардинально изменит рынок многоквартирного строительства. Усложнение системы финансовых потоков в этом сегменте неизбежно приведёт к росту цен на недвижимость на 20-30%. По старой схеме долевого участия денежные средства шли напрямую застройщику, теперь они будут аккумулироваться на эскроу-счетах вплоть до ввода жилья в эксплуатацию. Это значит - строительные организации будут вести строительство за счет собственных средств или заемных, которые под определённый процент предоставляют банки.

Практически все специалисты в сфере недвижимости уверены изменения в законодательстве отрицательно повлияют на конкуренцию в сфере многоквартирного строительства - новые условия больше ориентированы на крупные компании, средним и мелким застройщикам куда сложнее будет подстроиться под новые условия рынка.