Инвестиционная привлекательность в жилье, загородная недвижимость инвестирование за последнее время понижается. Причиной явления считается повышение стоимости разрыва первичной и вторичной недвижимости, рост ставки по ипотеке, сокращение прироста стоимости при строительстве и снижение арендной доходности - порядка 5-6% в год. Частный инвестор может купить небольшой офис или коммерческое жилое помещение в качестве альтернативного вложения. Ниже представлены особенности инвестирования в недвижимость, перечислены коммерческие объекты, в которые инвесторы могут вложиться в 2024 году.
Самым востребованным, понятным сегментом для инвестиции физических лиц считается коммерческая собственность в ЖК. Основной стратегией вклада становится арендная доходность. Согласно оценке независимых экспертов, средний уровень арендной доходности коммерческого жилья равен 8-10% в год. Покупая объекты на первом, цокольном этаже жилищного комплекса, собственник может рассчитывать на 10%-ный доход. Параметр корректируется по ходу постройки помещения ЖК, периода выставления на обозрения собственности на арендный рынок. Уровень средней доходности коммерческой собственности в столичном ЖК выше аналогичного параметра для квартир, 8-10% против 6-7%.
Однако стоимость приобретения коммерческих помещений больше классической недвижимости. Согласно сведениям популярных сайтов по продаже собственности, они оцениваются в сумму в два раза больше в ЖК комфорт-класса. Стоимость лотов из открытой экспозиции в строящемся долевом строительстве на первом этаже или в стилобате Старой Москвы составляет 18 000 000 рублей и выше, Новой Москвы - 14 000 000 рублей и выше. По ряду другим данным вход оценивается больше. Средняя стоимость покупки коммерческой собственности для частного инвестирования в новых жилищных комплексах начинается от 40 000 000 и заканчивается до 100 000 000 рублей. Блоки имеют среднюю площадь - 50 - 150 квадратных метров. Возможно купить собственность ниже чем 40 000 000 рублей, однако такой вариант будет на периферии.
По ходу завершения долевого строительства, коммерческая собственность, как и классическая квартира в новостройке, становится дороже. Стоимость вырастает, потому такой объект можно перепродать, по желанию. Согласно оценке независимых экспертов, стоимость тарифа за квадратный метр увеличивается на 20-30% в среднем. Но, продумывая инвестиционную перспективу выгодной продажи, надо принимать во внимание, что при строительстве инвестиции возвращаться не будут. Срок окупаемости может быть выше.
Недостатком подобного варианта вложения выступает:
Возможно выйти на медианный показатель, но можно получить и худший финансовый результат, по предупреждению эксперта.
Альтернативой классической недвижимости эксперты считают апартаменты. У подобных объектов сниженный порог для входа. Они используются под арендную сдачу. Согласно данным экспертов, уровень средней стоимости апартаментов равен 9 800 000 рублей. Это на 24,25 меньше, чем аналогичные сегментные квартиры. Уровень арендной доходности равен 8% в год. Арендная ставка за квартиру и апартаменты без отличий. В тот же момент апартаменты оцениваются бюджетнее, чем аналогичные по габаритам квартиры. Период их окупаемости на несколько лет меньше.
Минимальная стоимость апартаментов составляет 3 500 000 - 4 500 000 рублей. В данной ситуации вопрос по микроапартаментам в реконструирующихся проектах. Подобные комплексы хорошо подходят для рантье-инвесторов. Покупка небольших территорий для перепродажи не играет роли. Плюсы данной покупки:
Апартаменты, подобно любой инвестиционной деятельности, отличаются не только плюсами. К примеру, уровень коммунальных платежей и налоговых пошлин будет выше недвижимости. На апартаменты не числятся льготные ипотечные программы. Правовой их статус законодательно не регулирован правительством.
Еще одна ниша, на которую вырастает спрос частных инвесторов, это - офисы, где представлены небольшие строящиеся блоки в бизнес-центрах. Офисные помещения в центральных деловых районах всегда пользуются спросом и являются престижными объектами. Со временем их стоимость только растет, поэтому инвесторы могут рассчитывать на значительную прибыль от последующей продажи или аренды.
Офисные помещения обычно арендуются на длительный срок, что обеспечивает стабильный доход инвестору. Кроме того, в большинстве случаев арендаторами выступают надежные компании, что снижает риски невыплаты арендной платы. Офис, полученный в результате инвестиций в долевое строительство, может быть использован не только в качестве арендного объекта, но и для собственных нужд. Например, вы можете разместить в нем свой бизнес или организовать рабочее пространство для себя.
Привлекательность подобных вложений эксперты связывают с сопоставимым порогом входа на высоком уровне дохода. Согласно экспертным сведениям, которые оценивают инвестирование в недвижимость плюсы и минусы, стоимость строящихся офисов стартует от 150 000 до 170 000 рублей за квадратный метр. Премиальный проект и востребовательная локация стоит от 600 000 рублей за квадратный метр. Минимально в продаже в строящемся офисном центре стоит недвижимость 30-40 квадратных метров. Самый большой спрос наблюдается на собственность в 250 квадратных метров.
Сегодня многие люди предлагают ознакомиться с выгодной рассрочкой, когда в ходе заключения сделки проходит выплата только 10%-ного начального взноса. Даже не используя рассрочку, вложений в объеме 10 000 000 - 20 000 000 рублей достаточно, чтобы купить небольшой офис в строящемся московском сооружении.
Когда пользователь делает инвестицию на раннем этапе, это дает фиксацию привлекательной цены. Она увеличивается, по ходу долевого строительства. Обычно инвестиционная прибыль составляет 12-15% за год. То есть после трех лет стройки она вырастает в цене, в среднем, до 40%. Кроме заработка на ценовом приросте при строительстве, инвестор получает пассивную долю от офисной аренды. По экспертным оценкам, в премиальном бизнес-центре Москвы уровень доходов от данного способа сдачи составляет 10%. Выбирая офисы, как и любые коммерческие объекты, как инвестиционные объекты, надо смотреть на местоположение.
Конечно, как и в любой инвестиции, есть свои риски. Поэтому перед принятием решения о вложении средств в офисы в долевом строительстве необходимо провести тщательный анализ рынка, изучить строительную компанию и оценить потенциальную доходность проекта. Сложностями подобного решения для вклада денег выступают отсутствие льгот и необходимость правильного выбора арендатора. Также необходимо учесть рыночную цикличность, по отметке руководителей департаментов по работе с офисами. К примеру, через несколько лет, по завершению долевого строительства, вид офисного рынка, скорость его развития неизвестно. Возможно, он будет в бурном росте или в стагнации.
Складские помещения - это объекты коммерческой недвижимости, которые обладают высоким спросом на рынке. Стабильность дохода в данном случае обеспечивается долгосрочными арендными договорами с крупными компаниями, которые нуждаются в хранении и логистике товаров. Таким образом, инвестор получает регулярные платежи от арендаторов и может рассчитывать на стабильную прибыль. Крупное инвестирование в недвижимость складского типа считается менее рискованным занятием по сравнению с другим вариантом. Более смелое решение – вклад в офисные помещения или жилые комплексы, потому что:
Складская недвижимость стоит дороже классической квартиры. Частые инвесторы могут купить блок в объекте в формате лайт индастриал. Один квадратный метр в Москве и области оценивается в 94 000 рублей без НДС. В среднем, на продаже находится помещение в 800 000 квадратных метров. Минимальная стоимость подобных решений оценивается в 65 000 000 - 75 000 000 рублей без налогов. Средняя арендная ставка - 10 000 рублей за 1 квадратный метр за год без учета налогов, расходов по разным операциям.
По утверждению экспертов в складской и индустриальной недвижимости, если речь идет о лайт индастриале - формате для инвестиционной деятельности частников, то на текущий момент, минимально одна собственность оценивается в 70 000 000 рублей.
По ходу строительства объекта в долевом участии стоимость складской недвижимости тоже растет. На текущий момент подобный сегмент увеличивается до 10% в цене по завершении постройки. Преимуществами выбора складской недвижимости для инвестиций выступает стабильность в приросте стоимости в течение 4 лет. Рисками для частников в склады считается выбор арендаторов. Многие потенциальные арендаторы желают получить подобные комплексы для своих целей. Сложно выбрать надежного партнера как на краткосрочной, так и на долгосрочной основе. Нужно быть готовым постоянно сменять арендаторов и проверять их деятельность.
Вклад в машино-место, а не в недвижимость - выгодное инвестирование. Это ограниченное пространство для парковки автомобилей. В городах с ограниченной парковкой или в районах с высокой плотностью населения, машино-места становятся ценным активом. Как инвестиционный инструмент, можно попробовать использовать вариант с покупкой машинно-места в новостройке. Согласно экспертной информации, стоит машино-место на рынке столичной новостройки 3-5 000 000 и 10-20 000 000 рублей. В зависимости от класса недвижимости, парковка в отапливаемом подземном паркинге стоит от 7 000 до 30 000 рублей в месяц.
Владение машино-местами предлагает стабильный и постоянный источник дохода. Поскольку спрос на парковочные места всегда будет присутствовать, вы будете получать ежемесячную арендную плату от арендаторов. Инвестиции в машино-места имеют более низкий уровень риска по сравнению с другими видами инвестиций. Стоимость машино-места не подвержена значительным колебаниям, как это бывает, например, со стоимостью недвижимости.
Согласно мнению экспертов по развитию бизнеса, инвестиционная привлекательность машино-места повышенная. Понять, недвижимость лучшая для инвестирования, чем машино-место, можно оценить по следующим критериям:
На машино-место, как другой коммерческий объект, не идет льготно-ипотечная программа. Инвестируя в машино-место, надо принимать во внимание индивидуальный фактор инвестиционной прибыльности и спрос на такой объект. К примеру, за февраль 2024 года в столице внимание к гаражам уменьшилось на 16% соответственно. За год спрос на приобретение с арендой машино-мест увеличился на 38%.
Заполните заявку и наш специалист свяжется с вами
заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами
Наши менеджеры свяжуться с вами в ближайшее время :)
Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения
