Программа трейд-ин затерялась среди новостроек

Застройщики отказываются от схемы трейд-ин, которая некогда присутствовала в портфеле продаж практически каждого застройщика. Единичные предложения встречаются, но число таких сделок минимально.

Схема трейд-ин давно существует наряду с традиционными, прямыми продажами. Суть трейд-ин в том, что покупатель продает свою старую квартиру в счет новой. Сумма квартиры в новостройке фиксируется на срок, пока старая квартира продается на вторичном рынке. В прошлом году такая схема могла оказаться наиболее выгодной для покупателей – ценник на новостройки рос семимильными шагами и можно было заработать на разнице от фиксированной цены. Но это, понятное дело, не совсем выгодно застройщикам, которые теряют прибыль. Рост цен и сейчас продолжается, а спрос не снижается, так что особой необходимости в стимулировании продаж нет.

Плюс и минусы трейд-ин
Самый большой плюс для покупателя – нет необходимости заниматься продажей своей квартиры самостоятельно. Все за вас сделают риэлторы. Конечно, не бесплатно. Второй важный момент – фиксированная цена в новостройке. В прошлом году она росла так стремительно, что застройщики не успевали переписывать ценники. Фиксированная цена позволяла такого эффекта избежать. Но застройщикам в подобной ситуации роста цен стало совсем невыгодно фиксировать стоимость квартиры и терять свою выгоду. Так что сейчас те, кто предлагает трейд-ин, максимально сокращают время на выкуп квартиры.

«Наша компания в рамках программы трейд-ин предлагает срочный гарантированный выкуп старых квартир по рыночной цене. Вся процедура от продажи старой квартиры до покупки новой занимает не более одного месяца. На этот срок новая квартира бронируется за покупателем, а ее цена фиксируется, – рассказывает директор по маркетингу компании «Красная стрела» Марина Агеева. – По программе срочного выкупа оценка старой квартиры занимает один день. Затем проводится полная юридическая проверка документов и выход на сделку возможен уже через 10 дней. После государственной регистрации документов по сделке купли-продажи старой квартиры, что занимает еще около 10 дней, деньги поступают застройщику в счет оплаты новой квартиры». По ее словам, участие в программе трейд-ин покупатели могут совмещать с различными ипотечными программами, которые отдел продаж в формате «единого окна» подберет и согласует с банками.

«Преимуществами программы трейд-ин для покупателей являются небольшой первый взнос – от 5% и возможность оплаты второго взноса по новому договору после продажи собственной квартиры без промежуточных платежей в течение 3-6 месяцев, – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – При этом цена на квартиру на весь этот период зафиксирована. При условии постоянного роста цен на недвижимость, экономия от фиксации цены на полгода может составить до 10-15%». Покупатели получают квалифицированную помощь в продаже имеющейся недвижимости от агентства-партнера застройщика, добавляет она. Все хлопоты, связанные с продажей имеющейся квартиры, возьмут на себя профессионалы. Это выгодно отличает трейд-ин от самостоятельной продажи. Кроме того, специализированный агент более заинтересован в скорейшей продаже квартиры, чем агент стороннего агентства недвижимости. И проценты за свои услуги он получает не от продавца, а от застройщика.

Застройщики, продвигающие тренд-ин, идут по пути сокращения сроков выкупа квартиры.

«Через 3-5 дней, которые уходят на оценку квартиры клиента и проверку документов, наши партнеры из агентства недвижимости «ПИА» готовы выходить на сделку по покупке у него этой квартиры. Сделка проходит в один день с покупкой клиентом квартиры у RBI, – рассказывает директор по продажам Группы RBI Дмитрий Фалкин. – Для получения клиентом средств от продажи своей квартиры должен быть зарегистрирован переход права собственности. Это занимает около месяца. Поэтому при покупке нашей квартиры мы даем клиенту отсрочку на месяц на внесение первого взноса, если это необходимо. Соответственно, с нашим трейд-ином клиенту можно вообще не иметь средств на руках для покупки новой квартиры от RBI. Например, первый взнос – средства от продажи старой квартиры, остальное – ипотечный кредит». Выкуп квартиры происходит с дисконтом 2-4%, комиссионные выплачивает (софинансирует) агентству сама компания-застройщик.

Впрочем, риэлторы, не связанные с застройщиками, относятся к тренд-ину неоднозначно. «Трейд-ин от застройщика – это всего лишь маркетинговый ход. Все схемы, которые предлагают сегодняшние застройщики, абсолютно непохожи на трейд-ин при покупке автомобиля, – комментирует гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. –  Застройщик не выкупает квартиру у дольщика, а всего лишь фиксирует за дольщиком объект недвижимости на несколько месяцев. И за это время собственник должен продать свою старую квартиру и внести деньги за новостройку. Дольщик может не найти покупателя на свою старую квартиру в указанный застройщиком срок. Это косвенно можно отнести к опасностям для дольщика при использовании схемы трейд-ин. Плюс чтобы уложиться в срок, придется снижать стоимость на свою старую квартиру. Но, с другой стороны, это может быть выгоднее, чем использование ипотеки». И еще, добавляет он, при трейд-ин у продавца старой квартиры, которая реализуется для покупки новостройки, должно быть другое жилье. Если это арендуемая квартира, то при увеличении сроков строительства (а в Петербурге сегодня 31% новостроек имеет разрешение на изменение таких сроков), у дольщика увеличатся расходы из-за того, что придется продолжать снимать жилье.

Потеря рынка
С одной стороны, схема тренд-ин удобна покупателю, который не хочет заниматься продажей собственной квартиры, чтобы купить новую. Но с другой – в принципе с этим справляются многочисленные риэлторские конторы, которые могут что угодно продать и что угодно помочь купить, плюс имеют хорошие отношения с банками, выдающими кредиты. Можно также и самому продать свою квартиру и сэкономить на комиссионных. Но, если честно, просчитать эту экономию довольно сложно.

В результате… «По количеству сделок трейд-ин сейчас практически не востребован, – отмечает Марина Агеева. – Возможно, в старой квартире люди видят надежный источник средств (при сдаче в аренду) для погашения ипотеки по новой квартире. При этом имущественный комплекс сохраняется у собственника и генерит ему доход. Кому-то кажется выгоднее сначала взять ипотеку на новую квартиру, сделать ремонт, переехать напрямую из старой квартиры в новую, а потом спокойно продавать старую на тех условиях, которые кажутся собственнику более выгодными. И после продажи вырученными деньгами погасить ипотеку или существенную ее часть».

В любом случае покупатель может выбрать из многочисленных схем продажи-покупки, которые действуют на рынке недвижимости, то, что ему по душе. К слову, крупнейший петербургский брокер, «Петербургская недвижимость» не предлагает своим клиентам схему тренд-ин, рассказали в компании.