Санкт-Петербург
тел: 7 (800) 500-39-04
0
Главная \ Новости \ Квартиры для лилипутов: неликвид или жилье будущего

Квартиры для лилипутов: неликвид или жилье будущего

Квартиры становятся все компактнее. Большие площади не в чести. Можно ли создать комфортабельное жилье на 20-метровой площади? До какого минимализма могут дойти застройщики? Власти хотят, чтобы квартиры были просторнее, но они далеки от народа.

Размер средних квартир в новостройках в России сократился с 81 кв. м в 2000 году до 51,6 кв. м в 2019 году. В то же время при средней обеспеченности жильем 26,3 кв. м на человека для семей из трех человек необходимо строить квартиры не менее 79-93 кв. м. Такие данные содержатся в проекте «Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2035 года». Конечно, средние цифры не выглядят устрашающими. 51 кв. м – это вполне себе двухкомнатная квартира. Но дьявол, как обычно, кроется в деталях.

Размер квартир: маленькая да удаленькая
Застройщики, да и аналитики справедливо говорят, что «размер не имеет значения», то есть площадь квартиры не может служить показателем комфортности проживания. Тем более если мы говорим о доступности жилья – чем меньше площадь, тем дешевле можно приобрести квартиру. 

Власти бьют тревогу по другому поводу. В малогабаритном жилье, даже в «однушках» невозможно решить демографическую проблему, повысить рождаемость. Трудно назвать комфортным проживание даже небольшой семьи с одним ребенком в однокомнатном помещении, а сверхзадача стоит, чтобы в семье было больше двух детей (то есть площадь квартир должна быть порядка 80 «квадратов», в петербургских ценах это порядка 12-16 млн рублей). На это направлены многочисленные льготные программы по покупке жилья. Да и западные цифры не свидетельствуют, что маленькая площадь в чести (хотя поляки, видимо, тоже не спешат расширяться). Для справки: общая площадь жилья, приходящаяся в среднем на одного жителя России, на 2019 год составила 26,3 кв. м, что на 16,4% превышает показатель 2010 года, но отстает от показателей Польши (27 кв. м), Армении (31,9 кв. м), Франции (40 кв. м), Китая (40,8 кв. м), Германии (47 кв. м), США (70 кв. м).

Данные экспертов по Петербургу и Ленобласти выглядят, если честно, так, что несерьезно говорить о какой-то там рождаемости. Покупатели решают свои либо насущные жилищные проблемы, либо вкладывают в ликвидное жилье. Доля квартир площадью менее 35 кв. м составляет порядка 40%. «Однушек» и квартир-студий – 66%. 

По данным ГК «ФСК», в Петербурге и пригородах доля сделок с однокомнатными квартирами, которые продавала компания в 2020 году, составила 44,8% и почти 23% – квартиры-студии.

«Небольшие квартиры по-прежнему пользуются значительным спросом у покупателей. В первую очередь за счет более доступной цены. Хотя квадратный метр в студиях и однокомнатных квартирах стоит дороже, чем в более просторных вариантах, итоговая цена такой недвижимости получается ниже, – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – В новостройках нашей компании, которая первой в 2001 году вывела на рынок квартиры-студии, минимальный порог – около 25 «квадратов». И именно такой метраж более востребован у покупателей, так как позволяет на ограниченной площади организовать все необходимые функциональные зоны».

«Тренд на уменьшение площадей закономерен: потребность в жилье у людей есть, а финансовые возможности сокращаются. Какого-либо экономического чуда, которое вдруг увеличит доходы наших сограждан, в перспективе 5 и более лет ждать не приходится. Так что застройщики закладывают в свои проекты те площади, на которые будет платежеспособный спрос», – говорит директор по маркетингу компании «Красная стрела» Марина Агеева. – На рынке первички можно встретить единичные экстремально компактные предложения студий или апартаментов в 14-17 «квадратов». В то же время, площадь большинства студий в новых проектах все же начинается от 20 кв. м. В нашем новом жилом комплексе «FRIENDS» у Новоорловского лесопарка мы предлагаем 3 типа студий площадью от 22 до 26 кв. м. Однокомнатные квартиры более просторные, их площади варьируются в диапазоне от 37 до 45,5 кв.м».

«В нашей компании в последние годы не было ощутимого уменьшения площадей квартир. К примеру, в 2019-2020 годах средняя площадь студии в наших домах составляла 27 кв. метров. В 2021 году — 26 кв. метров. Студии именно таких площадей пользуются наибольшим спросом, так как отличаются доступной ценой и при этом позволяют разместить все необходимое и жить с комфортом», – отмечает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».

С этим фактом не поспоришь. Спрос определяет и характер форматов – нравится ли это или нет нравится строительным чиновникам. Даже в высоком классе не отказываются от малогабаритности. Так, в ЖК Neva Residence от «Группы ЛСР» представлено несколько квартир площадью 19-22 кв. м. Для Петровского острова это уникальное предложение. В конце 2019 года в Москве прогремела новость о 11-метровых квартирах (это меньше чем регламентированная площадь машино-места в паркинге). Правда, речь шла о реконструкции бывших общежитий в ЖК «MySpace наДегунинской». Но думается, раскупили такие малолитражки довольно быстро. Стать москвичом за 2,9 млн рублей (ценник 2019 года, с отделкой) – это ль не воплощение российской мечты. 

В Петербурге таких крох в продажу не выводят. Даже в старом фонде, в реконструированных коммуналках предложения начинаются от 20 «квадратов». А с учетом высоких потоков, которые позволяют сделать второй уровень, площадь для жизни еще увеличивается. Есть апартаментные варианты – типа коливингов. Так, Coliving You&Co на Орджоникидзе продаются 17-метровые апарты. Но, как справедливо замечает Надежда Калашникова, система коливингов вряд ли найдет широкий спрос у покупателей недвижимости. «Общежития, безусловно, нужны, но только в качестве временного жилья. Например, как альтернатива хостелам или недорогим гостиницам», – резюмирует она. 

Впрочем, как говорит Марина Агеева, возможность совместного использования жильцами дома некоторых функциональных помещений в последнее время все же актуальна. Учитывая российские экономические реалии, многие люди финансово могут позволить себе только небольшие квартиры. А в идеале покупателям хотелось бы иметь в своей квартире и отдельный кабинет, где можно спокойно работать или заниматься творчеством, и просторную гостиную для семейных праздников или встреч с друзьями, и вместительные кладовые. Так что закономерным решением становится вынос функций, которые не помещаются в квартире, за ее пределы. «В частности, наша компания в своем новом ЖК «FRIENDS» запланировала для жильцов мини-коворкинги — рабочие зоны на первых этажах домов, а также общественные гостиные, оборудованные кухонной зоной, мягкой мебелью, теле- и аудиотехникой, которые можно арендовать для семейных праздников или дружеских вечеринок. Также предусмотрена аренда келлеров – небольших кладовых для хранения сезонных или крупногабаритных вещей, спортинвентаря», – рассказывает Марина Агеева.

 

Семейные квартиры: сладкий запретный плод
В публичной сфере застройщики ратуют за просторное жилье. Да и жилые комплексы, заполненные под завязку малогабаритками, справедливо величают человейниками, а это никак не улучшает продажную карму.

«В целом наша компания делает акцент на семейные и однокомнатные квартиры. В наших домах обычно представлено не более 10-15% студий. Это позволяет сохранять более однородную социальную среду», – комментирует Анжелика Альшаева.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что век маленького жилья недолог. «Пандемия показала, что жить в студиях двум и более людям 24 часа в сутки невозможно. Каждый член семьи почувствовал, как важно иметь свою приватную зону для работы и отдыха. И диджитализация экономики только усилила эту тенденцию. Сегодня все больше профессиональных задач можно выполнять удаленно, не тратя время и силы на дорогу до офиса. Ранее потерявшие популярность домашние кабинеты, вновь стали актуальны. Под них выделяют места в комнатах или на утепленных балконах и лоджиях, – отмечает она. – Поэтому, я бы сказала, что, наоборот, малогабаритные студии – это жилье прошлого. Они останутся как бюджетные лоты для сдачи в средне- и краткосрочную аренду. Но будущее за многофункциональными квартирами с дополнительными помещениями, которые можно на свое усмотрение переделать под кабинет, игровую или гостевую. Мельчают не сами квартиры, а пространства внутри. Сегодня полезность каждого метра жилой недвижимости должна быть обоснована».

«Сейчас очень популярны квартиры евроформата: это отличный вариант семейного жилья. Здесь есть небольшие спальни и просторная общая зона. Другой удобный вариант – недвижимость со свободными планировками. Здесь владелец квартиры сам решает, как организовать внутреннее пространство. Но такие квартиры чаще встречаются в новостройках высокой ценовой категории»,   добавляет Надежда Калашникова. 

Тем не менее, высокому спросу на просторное жилье, безусловно, мешает его стоимость. Как одно из решений этой проблемы федеральные чиновники рассматривают развитие частного домостроения. Так, по официальным данным, площадь загородных домов, построенных в Ленобласти за последний год, составила в среднем 150 кв. м. К слову, высокие показатели США (70 кв. м на человека) объясняются как раз высокой долей домовладений (не квартир) в структуре рынка недвижимости.

Малогабаритные итоги: совет да любовь
На самом дела как таковой проблемы с сокращением площади квартир никакой нет. Действительно в тренде последних лет уменьшение площади и оптимизации пространства, что наблюдается даже в дорогом сегменте. Лишняя площадь – это дополнительные расходы на содержание недвижимости, большая налоговая нагрузка. Безусловно, когда весь комплекс представляет собой скопище малогабариток – это нехорошо. Но, скажем, в петербургских реалиях такие проекты все менее востребованы. А частное домостроение вряд ли в ближайшее время способно существенно повлиять на среднюю площадь российского жилья.

Но как же выбрать квартиру правильно? Профессионалы рекомендуют так.

«После того, как решен вопрос с бюджетом покупки и локацией будущего жилья, стоит подумать о сценарии своей жизни, – отмечает Марина Агеева. - Начиная от плана вашего обычного дня и заканчивая планами на будущее – как вы видите себя через 3 – 5 лет. Если сейчас вы купите студию или однушку, планируете ли вы жить в ней, например, 5 лет? Если нет, сможете ли вы ее выгодно продать, чтобы переехать в новое жилье? Насколько ликвиден тот продукт, который вы сейчас выбираете? Будет ли востребована эта локация, этот дом, какие перспективы развития микрорайона? Если вы берете модную евродвушку с небольшой уютной спальней и просторной кухней-гостиной, будет ли вам удобно там жить, если в семье появится ребенок? Будет ли возможность разделить кухню-гостиную на два отдельных помещения – детскую и кухню? Хватит ли окон, получится ли сделать удобные входы? И есть ли в квартире места для хранения, которых с появлением детей понадобится еще больше? Если это трешка – можно ли отделить гостевую зону от приватной? Или спальню родителей от детской комнаты, чтобы члены семьи с разным распорядком дня не мешали друг другу? В общем, при выборе планировки нужно идти от себя, от своего образа жизни и своих планов на будущее».

«Чтобы подобрать для себя идеальную квартиру, нужно ответить себе на несколько вопросов: сколько человек будет проживать в квартире? Сколько из них детей? Планируется ли возможность работы на удаленке (что подразумевает организацию рабочего места)? Если ли у хозяев жилья увлечения, требующие дополнительной площади (например, выделение места для творчества, спорта)? Есть ли домашние животные? Исходя из ответов можно выбирать формат квартиры», – советует Надежда Калашникова. 

Оставить заявку на подбор

заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами

Сообщение отправлено

Наши менеджеры свяжуться с вами в ближайшее время :)

Сообщение не отправлено!

Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения