Квартира и паркинг: грамотное вложение в удобство или бесполезная недвижимость?

Паркинги остаются слабым местом почти любого проекта. Строить их нужно по нормативам, но покупать готовы не все автолюбители. Петербург большой, можно и на улице бесплатно хранить свой ржавеющий Bentley. Но ситуация меняется.

Застройщики обязаны создавать машино-места при реализации своих жилищных проектов. Градостроительный регламент Петербурга предусматривает наличие 1 машино-места на 80 кв. м жилой площади. Но покупатель квартиры совсем не обязан приобретать место в паркинге, если он этого не хочет. В Европе распространена практика покупки квартиры с местом под автомобиль как единый лот, причем это может быть место просто под солнцем, без какого-то капитального сооружения. Не хочешь платить за машину, живи в России – тут тратят миллиарды на дороги, чтобы было где парковать свои авто.

Паркинги: несуществующая классификация
Машино-места пока что никак не классифицируются, у них нет рыночной стоимости, как у квартир, их не исследуют аналитики. Хотя сегодня это тоже недвижимость, которая записывается в Росреестре, которую можно купить в ипотеку (с нюансами), продать, оставить в наследство, заложить в банке, ну и платить с нее налоги тоже придется.

Тем не менее, паркинги имеют свои особенности. Самые дорогие – подземные. Можно выделить два типа. Под домом, и в паркинг есть спуск на лифте, нет необходимости выходить на улицу, чтобы сесть в свою машину. И подземные, но «закопанные» вне дома. Себестоимость строительства такой конструкции ниже, но тоже недешевая. Проблема всех, даже в дорогих комплексах, подземных паркингов – это вероятность затопления, если застройщик схалтурил. Плюс довольно дорогое обслуживание при высокой цены покупки.

В масс-маркете обычно если паркинги делают, то делают отдельно стоящие. Это самый дешевый вариант, но, увы, выглядят они как бетонные коробки военного назначения. Ну и идти к ним придется пешком несмотря на капризы погоды. Несколько лет назад компания Seven Suns предлагала апартаменты, построенные над паркингом на намыве, так что есть варианты монетизации. В любом случае иметь в собственности собственное машино-место – это удобно, хотя и недешево (если считать площадь-цена, то получается дороже, чем жилая площадь).

«В комфорт-классе спрос на паркинги формируется уровнем автомобилизации и долей открытых, бесплатных, парковочных пространств. Чем больше первое и чем меньше второе, тем выше спрос на паркинги. Прямая корреляция между стоимостью автомобиля и востребованностью паркинга в этом классе жилья обычно не просматривается. Довольно часто авто, стоимостью в 3-5 парковочных мест и более, «живут» на улице», – комментирует коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

«Востребованность и заполняемость подземных паркингов зависит от категории жилого комплекса. В более высоких ценовых сегментах жилья люди отдают предпочтение покупки машиномест в подземных паркингах. Например, к моменту сдачи в эксплуатацию элитного жилого комплекса вы вряд ли сможете приобрести парковочное место, поскольку все они будут реализованы еще на этапе строительстве. В новостройках массового сегмента большая часть мест продается на финальных стадиях строительства и во время активной эксплуатации дома, когда жильцы полностью заселенной новостройки начинают осознавать удобство индивидуального парковочного места в подземном паркинге. Им не нужно тратить время на поиск свободного машино-места, а транспортное средство защищено от угона и негативных воздействий окружающей среды», – отмечает директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.

Домик для авто
Тем не менее, интерес к собственному машино-месту растет. «За первые 7 месяцев 2021 года «Петербургская Недвижимость» реализовала в 2 раза больше машино-мест, чем за аналогичный период прошлого года. Парковочное место в 2021 году приобретает каждый 3 покупатель квартиры – для сравнения, в 2020 году это делал каждый 8-й покупатель, в 2019 – каждый 11-й», – рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

«В последние полтора года в нашем портфеле жилая недвижимость бизнес-класса и премиум, в этих проектах реализация паркингов 100%. Более того, для крупноформатных квартир, которые обычно приобретаются последними, мы дополнительно резервируем места из общего объема. Стоимость парковочного места варьируется от 1,6 до 2,5 млн рублей», – говорит Сергей Софронов.

«Паркинги в жилых комплексах нашей компании востребованы. При этом стоимость машино-мест в них варьируется в зависимости от класса ЖК – от 1 млн рублей в домах комфорт-класса и от 1,7 млн рублей в домах бизнес-класса. Приобрести место в паркинге по ипотеке нельзя: для оформления ипотеки нужна собственность на конкретное место, но в паркингах есть только доли», – объясняет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Покупать или арендовать
Инвестиционная привлекательность паркингов пока что выглядит сомнительной, если вы не покупаете их по акции.

«Покупка или аренда — вопрос, которые решается индивидуально. В дорогой недвижимости приоритет отдается покупке. В комфорт-классе аренда довольно частое явление. В том числе за счет более высокой доли квартир, сдающихся в аренду. Иногда вместе с парковочным местом, - отмечает Сергей Софронов. — Инвестиционная привлекательность не очень высока. Если взять среднюю цену на машиноместо и среднюю ставку аренды, то отбить вложения получится лет за 10-15».

У Надежды Калашниковой несколько иное мнение. «На вопрос «арендовать или покупать» однозначно ответить сложно – каждый сам делает свой выбор, руководствуясь собственными причинами и обстоятельствами. Конечно, заплатить довольно значительную сумму бывает сложно. Но, с другой стороны, в среднем аренда места обходится в 8-10 тыс. рублей в месяц. Таким образом, за год получится примерно 120 тысяч. Если квартира покупается с расчетом на длительное проживание, то паркинг выгоднее купить в собственность. Если же планируется через 5-7 лет сменить жилье на более просторное или просто в другом районе, то покупка машино-места оказывается не самым удачным вложением средств», — говорит она. И резюмирует: «Паркинги могут быть инвестиционно привлекательны, особенно если их покупать в период действия акций: в будущем места можно сдавать в аренду соседям, которые не смогли или не захотели купить место в паркинге».