Санкт-Петербург
тел: 7 (800) 500-39-04
0
Главная \ Новости \ Выполнить требование Путина Минстрой хочет с помощью «ошейника» для КОТов

Выполнить требование Путина Минстрой хочет с помощью «ошейника» для КОТов

Минстрой озаботился комплексным развитием территории, мол, надо бы упорядочить этот процесс.Пошли проверенным путемразработали Стандарт «идеальной застройки».

Застройщики, которых мы спросили, мало что знают о Стандарте, разработанном КБ «Стрелкой». Вправительстве Ленобласти также не смогли определить свою позицию по этому вопросу. Тема несамая волнующая строителей и чиновников. Но работа, следует признать, проделана масштабная идорогая (платил ДОМ.РФ), достойная хотя бы уважения. В 6 книгах и 4 каталогах прописана«комплексная база инструментов по формированию и преобразованию территорий жилой имногофункциональной застройки». Здесь есть все: механизм отбора территорий для развития,планировочные и объемно-пространственные решения, параметры малоэтажной, среднеэтажнойзастройки, плотность жителей, озеленения, дорожные схемы и прочее. В общем скрупулезноразработаны все инструменты, все модели, все алгоритмы, все мелочи для создания «микрорайоновбудущего», «города-сада», в том числе ограничение застройки 9 этажами (только на этот параметробратили СМИ, когда писали об этом Стандарте). Бери и действуй.

«Среду создают мелочи, о которых не все даже задумываются, просто чувствуют, что в этом местеочень комфортно. Например, отсутствие во дворе темных углов, прозрачные двери в парадных, входна уровне земли, навигация по территории комплекса, подсветка зданий и двора, не мешающая тем,кто живет на нижних этажах. Даже такой нюанс, как тень над скамейками, где сидят родители, покаих дети играют на солнечной детской площадке. Это, и многие другие вещи того же порядка частоигнорируются застройщиками. При этом благоустройство в широком смысле этого слова сегоднявлияет на перспективы продаж едва ли менее, чем локация и квартирография», – отмечает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела». Компания реализует два проекта в рамкахКОТ «На Царскосельских холмах» – ЖК «Неоклассика» и «Неокласика. Редкий, КОТ, в которомдевелопер продавал участки застройщикам полностью подготовленными, со всей необходимойинженерной инфраструктурой. Чаще девелоперы действуют, как компания «Терра Нова», котораяпродавала намывные территории, даже еще не намытые, под честное слово чиновников из Смольного, что все вопросы с водоснабжением и отоплением будут решены городом.

 

Ключевые элементы городской среды, которые затрагивает Стандарт

Минстрой обещает, что на основе Стандарта комплексного развития территорий будет пересмотренанормативно-правовая база в области градорегулирования и архитектурного проектирования. Ксожалению, красиво нарисованное-написанное на бумаге не так часто, как хотелось бы,претворяется в жизнь, если, конечно, не попадет в «нормативно-правовую базу». Застройщикинаучились говорить красивые слова (хотя чиновников им переплюнуть не удастся), «художники» – рисовать привлекательные картинки будущих жилых комплексов, создавать даже 3D-миры с жилымикомплексами-призраками, в которых можно побродить по виртуальному двору, заглянуть ввиртуальную квартиру. Весь этот Стандарт по замыслу чиновников носит рекомендательныйхарактер, так что можно «забить» на него, тем более что он не отвечает на главный вопрос, ктозаплатит за инфраструктуру.

 

Проблемы КОТов
Чиновники из Минстроя всеми фибрами души хотят увеличить объемы строительства жилья спомощью проектов комплексного развития территорий. Ведь 120 млн кв. м, которые наказал вводитьпрезидент, висят как дамоклов меч над головами эффективных минстроевцев. Вице-премьер Виталий Мутко, который курирует строительную отрасль, недавно заявил, что для развитияжилищного строительства необходимо ежегодно инвестировать в подготовку инженернойинфраструктуры как минимум 100 млрд рублей. При этом в текущем году на инфраструктуру впроектах КОТ в федеральном бюджете заложено 22,5 млрд рублей, то есть в 4 раза меньше. По егословам приоритетом для правительства является подготовка новых территорий, в том числе дляпроектов КОТ, что поможет создать задел под новое строительство жилья. Застройщики вторят ему.«В современных условиях основным путем развития крупных городов являются проектыКомплексного Освоения Территории (КОТ). По сути, проекты КОТэто создание новых городскихрайонов и городов-спутников, рассчитанных на комфортное проживание сотен тысяч человек.Появление таких проектов позволит российским городам превратиться в действительносовременные и удобные мегаполисы», уверен президент ГК «КОРТРОС» (компания реализует с2007 года микрорайон Академический на 300 тыс. человек в Екатеринбурге, из 9 млн кв. м покапостроено 1,5 млн) Вениамин Голубицкий.

За красивыми словами скрывается масса проблем, с которыми сталкиваются реализаторы КОТов.Безусловно, выгодно и удобно воплощать в жизнь больше проекты, рассчитанные на десятилетия:можно получать постоянный доход в течение длительного времени. Но практически все проекты,которые начинались с помпой и без нее, сталкиваются с проблемами, с переносами сроковстроительства, с нехваткой средств на инфраструктуру и с невыполнением обещаний поддержки отвластей. Результатдалекая от идеальной среда новых микрорайонов. За примерами далекоходить не надо. В Петербурге проект «Балтийская жемчужина» не получил обещанную станциюметро, в ЖК «Северная долина» не успевали строить социальную инфраструктуру, хотя активноштамповали многоэтажки, с подключением к водоснабжению были проблемы в «Новом Сертолово»,в Янино до сих не расширили Колтушское шоссе, намыв на Васильевском до сих пор не могут намыть.А ведь как хорошо начиналось. Из ленты новостей, 2008 год: «Можно сказать, что впервые затрехсотлетнюю историю Петербург шагнул далеко в море, став обладателем 400 гектаров новыхтерриторий. И это не просто дополнительные квадратные метры городских земель. Здесь появятсяпрекрасные современные здания, новые жилые и торговые комплексы, административные исоциальные объекты. Это поможет сформировать современный морской фасад, достойныйПетербурга как второй столицы России», — сказала губернатор Петербурга Валентина Матвиенко.2010 год: «Губернатор Валентина Матвиенко отметила, что «Северная долина» станет одним из самых красивых и комфортных новых микрорайонов города. Он будет полностью обеспеченсовременной социальной инфраструктурой. За 5-7 лет здесь предполагается построить 3,5 млн кв. мжилья». Интересно, что бы она сказала сейчас про красивый микрорайон на Парнасе, про торговые,административные объекты на намыве? Эксперты называют лишь один-единственный проект КОТ вПетербурге, который сохранил заявленные стандарты комфорта и своевременной обеспеченностиинфраструктурой. Хотя и остался без метро и не все, что было обещано, застройщик исполнил. Изпоследних «успешных» примеровнамыв на Васильевском острове. Дома построили, коммуникациигород не подвел, хотя обещал. Несколько лет эту проблему решалирешили. Но дорог нет, метронет, построили один садик, поликлиник нет.

«У застройщиков КОТов есть все условия для того, чтобы все продумать и спроектировать практически с чистого листа. К сожалению, нередко создание среды ограничивается банальнымблагоустройством - типовой детской площадкой в центре асфальтового двора, заставленногомашинами», – говорит Марина Агеева.

«Как такового стандарта комплексного освоения территорий на данный момент нет,поясняетСергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС». Компания реализует два больших проекта в Янино и Сертолово. — Но есть достаточно жесткие ограничения на использование земельныхучастков как в Петербурге, так и в Ленинградской области. Определенные стандарты устанавливаети сам застройщик, если он настроен на долгосрочную работу и клиентоориентирован в своембизнесе. Для нашей компании, к примеру, это наличие всей необходимой инфраструктуры в самоммикрорайоне, ее своевременный запуск».

«Введение стандартов для территорий комплексной застройки назрело давно. Сейчас вбольшинстве таких районов ощущается острая нехватка социальных объектов, дорог, мест дляотдыха. Высотные дома, рассчитанные на тысячи квартир, сложно назвать комфортными дляпроживания. Не случайно по статистике в подобных проектах квартиры нередко остаются нереализованными, — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». — Уменьшение высотности домов и сокращение плотности застройки позволит создавать болеекомфортные для жизни микрорайоны. Правда, и цена на жилье в них будет выше. Однако ужесейчас покупатели все чаще отдают предпочтение именно более дорогим, но при этом болееудобным для жизни проектам».

«Стандарт ограничит разрастание городов, создаст требования к компактной модели городов,эффективному использованию земельных ресурсов, эффективному распределению транспортной иинженерной инфраструктуры. Сделав акцент на смешанном использовании, мы сформируем среду,устойчивую к экономическим и демографическим изменениям», — уверена Кристина Ишханова,заместитель генерального директора Фонда ДОМ.РФ. Именно она курировала разработкуСтандарта.


Денежный вопрос все портит
Мало кто будет спорить, что высотность до 9 этажей, наличие объектов торговли, услуг и досуга впешей доступности, разнообразные, хотя и типовые архитектурные решения, благоустройство,озеленениеэто плохо. И наверное, стандарт какой-никакой должен быть. Но основная проблемаразвития территорий остается «позади» — кто будет платить за эту красоту и насыщенностьинфраструктурой.

«Основная сложность работывозведение социальной инфраструктуры, — говорит Сергей Ярошенко. — Комфортные проекты комплексного освоения невозможны без достаточнойобеспеченности собственными социальными объектамиэто прежде всего детские сады и школы.Но сегодня нет единых правил строительства и финансирования таких объектов. Застройщикиготовы помогать государству в их возведении, но полностью взять на себя расходы на строительстводетских садов, школ, поликлиник, дорог мы не можем. Это значительные вложения, которые безгосударственной поддержки застройщики вынуждены включать в итоговую стоимость жилья».


Национальный проект «Жилье и городская среда» (планов громадьё). В этой таблице обозначен ростобъемов строительства, рост цен на жилье (порядка 25%), почти двухкратный рост ипотеки.

Оставить заявку на подбор

заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами

Сообщение отправлено

Наши менеджеры свяжуться с вами в ближайшее время :)

Сообщение не отправлено!

Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения