Санкт-Петербург
0
Главная \ Новости \ Ипотечная лихорадка и крах рынка новостроек

Ипотечная лихорадка и крах рынка новостроек

Новостройки нервно ждут новой реальности, которая неизбежно наступит после 1 июля. Теперь отсекаются крупные города от госипотеки. Застройщики ждут снижение спроса, чиновники – снижение объемов строительства, а покупатели – снижения цен. Все чего-то ждут.

Российские власти тянули как могли и не раскрывали планы по продолжению субсидированной ипотеки. Тянули в буквальном смысле до последнего, оставляя простор для нагнетания ситуации на рынке новостроек. Теперь известно, что ставка будет выше, но не критично – 7%. Самый большой удар нанесен по сумме кредита, которая изначально, в начале программы, была ограничена 3 млн рублей и до 8 млн для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти (в июле 2020-го лимиты были увеличены до 6 млн и до 12 млн для отдельных субъектов). Точнее из программы исчезает повышенный лимит для блатных регионов. Теперь все заемщики, из Москвы и Новгорода, из Петербурга и Тулы, перед банками равны.

Рекордная болезнь
В прошлом году СМИ, чиновники, строители чуть ли не ежемесячно сообщали об очередных рекордах. Любовь к красивым цифрам до сих, как и в СССР, тешит сердца россиян. Ну никуда не деться от этой неизлечимой болезни. Рекордный рост цен на новостройки, рекордная выдача ипотеки, рекордная ставка. Вот читаем «Дом.РФ»: в 2020 году выдан рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдений – 1,7 млн кредитов (+35% к 2019 году) на 4,3 трлн рублей (+51%), в том числе на первичном рынке выдано 484 тыс. кредитов (+42% к 2019 году) на 1,5 трлн рублей (+62%) В 2020 году по программе госипотеки выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей.

Никто не будет спорить, что госипотека сыграла свою положительную роль, сохранив высокий спрос, и несмотря на карантин по итогам года число сделок на первичке выросло на 15,5%. «Программа ипотеки с господдержкой сыграла свою положительную роль в прошлом году. Тогда доля ипотечных сделок выросла до 60-80%. Но сейчас большинство граждан, кто имел возможность взять ипотеку, уже это сделало. И продление программы уже не окажет такого влияния на уровень спроса», – полагает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Эксперты по-разному оценивают последствия от снижения кредитного лимита до 3 млн рублей. В компании «Главстрой Санкт-Петербург» считают, что при такой максимальной сумме кредита и рыночных ценах на квартиры в новостройках квартиры станут доступны далеко не всем. «Условия еще действующей субсидированной льготной ипотеки шире, поэтому снижение спроса после 1 июля вполне вероятно», – прогнозирует застройщик.

В «Главстрой Санкт- Петербург» средний размер ипотечного кредита по итогам мая 2021 года составил 3,9 млн рублей. Доля ипотеки с кредитным лимитом до 3 млн рублей – 18% от общего количества сделок. Таким образом, более 80% в условиях после 1 июля не могли бы состояться.

По словам Надежды Калашниковой, уже с весны этого года, когда еще действовали старые условия, количество ипотечных сделок постепенно снижалось и опустилось почти до уровня 2019 года. «Поэтому повышение ставки до 7% и понижение лимита до 3 миллионов существенно не повлияет на спрос», – подытоживает она.

По оценке банка ВТБ, в обновленном виде программа не должна оказать существенное влияние на уровень продаж. По итогам года банк в любом случае прогнозируем рост объема ипотечных сделок на рынке примерно на четверть.

Где купить?
По факту при первоначальном взносе 20% и лимите 3 млн рублей под госипотеку будут попадать в основном квартиры стоимостью не выше 4 млн рублей. В Петербурге таких предложений практически нет, в Ленобласти – тоже нужно поискать. Причем это либо малогабаритные студии, либо небольшие однушки. В этом году с таким ценником вышло несколько проектов. В Петербурге, точнее в Стрельне, компания «КВС» (рейтинг А) открыла продажи квартир в ЖК «Любоград» с минимальным ценником 3,13 млн рублей за 22 квадратных метра (сейчас от 3,5 млн). Компания «Красная стрела» начала продажи квартир по цене 3,3 млн рублей в ЖК FRIENDS в Приморском районе Петербурга, рядом с Новоорловским заказником. Сейчас ценник начинается от 4,16 млн. Компания «ЦДС» приступила к реализации большого проекта в Парголово – ЖК Parkolovo. Ценник – от 3,1 млн рублей.

Больше повезло новичкам в Ленобласти. Здесь множество старых проектов с новыми очередями, которые подпадают под новый кредитный лимит. Компания «МАВИС» приступила к продажам квартир в ЖК «Графика», недалеко от метро «Девяткино». Минимальный ценник – 3,1 млн рублей. Компания «Академия» приступила к реализации квартир в ЖК «Браун Хаус» в Новом Девяткино Всеволожского района Ленобласти. Минимальная стоимость — 2,7 млн рублей. Компания «Прок» приступила к реализации в поселке Бугры Всеволожского района Ленобласти ЖК «Стороны света». Минимальная цена – 3,5 млн рублей за студию площадью 28 кв. м. ГК «ПИК» открыла продажи ЖК «Кудровский парк». Стоимость начинается от 4,2 млн рублей. Также компания вывела на рынок ЖК «Заречный парк» в Новом Девяткино. Минимальная стоимость на старте продаж — 3,1 млн рублей. Еще один «парк» от «ПИК» – ЖК «Таллинский парк», который будет построен в Ломоносовском районе Ленобласти, в Новоселье. Минимальная цена за квартиру (все с отделкой) – 3,5 млн рублей.

Выбор на самом деле невелик. Застройщики вряд ли пойдут на публичное снижение цен, чтобы попасть под действие льготной ипотеки. Для этого есть акции, скидки, которые особо не афишируется. Компания «Самолет» недавно предложила отказаться от отделки в пользу скидки покупателям недвижимости в ЖК «ЖИВИ! В Рыбацком» и «Новое Колпино». Но скорее всего первую скрипку будут играть предложения от банков, которые могут без особых убытков совместно с застройщиками снижать ставку по ипотеке, незаметно компенсируя свои потери за счет доходов застройщика (и расходов дольщиков).

Ждать ли краха
Как негативный итог от новой госипотеки – в плюсах окажутся те застройщики, которые минимизируют расходы на строительство, со снижением качества, с увеличением доли малогабаритных квартир.

Другая проблема напрямую не связана с ипотекой, а с общей ситуацией, которая сложилась на рынке жилищного строительства, в частности из-за проектного финансирования, больше половины которого приходится на Москву (43%), Подмосковье (12%) и Петербург (7,5%). Бизнес-омбудсмен Борис Титов прогнозирует, что к 2024 году объемы жилищного строительства в России могут сократиться как минимум в два раза. Он отмечает, что активное строительство ведется только в крупных агломерациях, в 15 городах с населением миллион и более жителей. Проблема эта касается именно «провинциального» строительства, Москва, Петербург и другие миллионники вряд ли серьезно снизят темпы жилищного строительства, но будут продолжать тянуть одеяло на себя, развиваясь за счет ресурсов всей страны. В принципе ничего удивительного тут нет.

Оставить заявку на подбор

заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами

Сообщение отправлено

Наши менеджеры свяжуться с вами в ближайшее время :)

Сообщение не отправлено!

Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения