Госипотека, гудбай: апокалипсис откладывается, банки готовы завалить дольщиков дешевыми кредитами

Рынок новостроек готовится к отмене льготной ипотеки. Большинство экспертов не видят никакой опасности после перехода на рыночное кредитование. Но беспокойство нарастает. И тут на сцену выходят банки.

1 июля все ближе. Госипотека по максимальной ставке 6,5% собирается уйти на покой и последовать за уровнем инфляции. Хотя чиновники, как всегда, тянут-потянут с конкретикой, кому повезет остаться в льготном режиме, а кому нет, порождая неопределенность на рынке. Вообще нагнетание всяких страхов – это фирменный стиль российских строительных чиновников. Неудобно получится, если накануне дня X будет принято решение о продлении льготной ипотеки хотя бы до конца года, без региональных лишенцев.

Позитивные итоги ипотеки от государства

Можно сколько угодно винить госипотеку в росте цен, но нельзя не признать ее положительной роли в сохранении рынка. Понятно, что сделано это было за счет не самой богатой части россиян. Но… «Ровно год назад Президент объявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5%, которая была призвана поддержать строительную отрасль, повысить доступность жилья за счет низкой ставки и улучшить жилищные условия россиян. Сейчас можно сказать, что программа оказалась крайне востребованной. За это время было выдано почти 450 тысяч кредитов на 1,337 трлн рублей. Это значит, что более 450 тысяч семей смогли улучшить свои жилищные условия, а в экономику страны пришло более 1 трлн рублей!» – пишет вице-премьер Марат Хуснуллин на своей странице в Facebook 16 апреля.

Более 1 трлн рублей в экономику – вот самый важный итог с точки зрения федеральных чиновников. Про повышение доступности жилья – это, конечно, для красного словца, для Кремля, для народа. Действительно строительная отрасль могла легко схлопнуться от коронавируса – он бы добил стройку, переходящую на проектное финансирование. Субсидирование ипотеки позволило этого не допустить, причем очень элегантно, за счет дольщиков, которых чуть-чуть простимулировало, подопнуло государство.

Эффект этого пинка продолжается до сих пор. Ипотечный рынок продолжает расти, хотя не столь высокими темпами, как в прошлом году. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), банки выдали в I квартале 2021 года 390 тыс. ипотечных кредитов, что на 22% больше, чем в I квартале прошлого года. В частности, в марте россияне получили 161 тысячу кредитов – на 26% больше, чем в марте 2020 года. 

«Некоторое замедление роста спроса на ипотечные кредиты мы фиксируем уже сейчас. Так, в марте в Московском регионе доля сделок с ипотекой снизилась на 1 п.п. по сравнению с показателями февраля и составила 67,3%. Стоит отметить, что в январе и феврале отмечался прирост доли ипотеки на 0,8 п.п. и 6 п.п. соответственно, после снижения в конце прошлого года. Т.е. доля ипотеки при покупке новостроек колеблется, но остается на высоком уровне», – отмечает генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

Ставки выше: без госипотеки не помрем

В общем госипотека свою роль отыграла и ей пора на покой, до следующего кризиса. С ценами тоже все ясно. По большому счету и от их роста рынок пока выиграл, девелоперы получили финансовую подушку для развития новых проектов, дольщики-инвесторы неплохо заработали. Более того, президент уже однозначно намекнул, что цены на недвижимость повышать больше не следует.

«Введение каких-либо санкций и ограничений в отношении застройщиков с целью сдерживания цен на жилье, маловероятно. С учетом того, что многие проекты работают по схеме проектного финансирования, ценообразование, на протяжении всего периода их реализации, согласовывается с кредитной организацией – банком, который поддерживает сохранение более высоких цен, закладывая в стоимость займа свои риски», – считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Санкций, конечно, против своих застройщиков никто вводить не будет, хватает западных друзей для таких шагов, но думается, многие застройщики этот намек услышали. Но как отреагирует рынок на отмену госипотеки, пока что не очень понятно. Несомненно, повышение ставки не может не сказаться негативно на жилищном кредитовании. Но участники рынка никакой опасности не видят.

«Отмена программы ипотеки с господдержкой и увеличение ставок снизит спрос на жилье, но это не станет катастрофой для рынка недвижимости. В 2020 году доля ипотечных сделок достигла почти половины от общего объема, а у некоторых застройщиков превысила 80%. Для сравнения: в предыдущие года она составляла около 30% от всех продаж», – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

«Как показывает практика, увеличение ставки не станет катастрофическим шагом для рынка новостроек. Скорее всего оно просто приведет к росту средневзвешенной ставки до 7- 9%. Такое повышение ставки не остановит заемщиков от оформления ипотеки, но клиенты с небольшим доходом могут потерять интерес к кредитам на жилье», – отмечает генеральный директор компании «ЛенСтройГрад» Леонид Голубев.

 «Действительно, после отмены льготной ипотеки спрос немного просядет. Однако, думаю, что фактически он откатится к тому уровню, что был в 2019 году, и после «половодья» река просто снова войдет в свое русло», — комментирует директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. По ее словам, если ставка рефинансирования будет активно расти, депозиты снова могут оказаться для частных инвесторов более привлекательным инструментом, чем рынок недвижимости. Тем более, что цена входа на этот рынок, в том числе благодаря системе с эскроу-счетами, сейчас уже довольно высока, начиная с котлована. И серьезной доходности от спекулятивных сделок в ближайшей перспективе не ожидается. «Частично спрос поддержит стабилизация цен, возможно, их снижение, прикрытое акциями, скидками, подарками от застройщиков. В течение 2020 года застройщики очень активно скупали новые пятна под застройку и готовили к запуску новые проекты. Процесс продолжается и в этом году. Так что в 2021 – 2022 годах объем предложения на рынке увеличится, что объективно притормозит рост цен», – подытоживает Марина Агеева.

Банки выходят из тени

Никаких других возможностей приобрести недвижимость подавляющему большинству россиян кроме ипотеки нет. Сейчас уровень кредитных средств в сделках достиг своего максимума. «Если смотреть на текущее состояние продаж, то 90% покупателей МЖК «Счастье 2.0» приобретают квартиры с использованием различных программ ипотечного кредитования», – говорит Леонид Голубев. Повышение ставки, которая окажется без господдерджки, может отпугнуть многих заемщиков. Но банки благодаря проектному финансированию и эскроу-счетам получили возможность активнее участвовать в строительстве, в том числе предлагая собственные льготные программы для заемщиков.

«Скорее всего, для сглаживания ситуации крупные застройщики совместно с банками будут разрабатывать программы субсидирования процентных ставок для поддержания спроса», – говорит Наталья Шаталина.

«Альтернативой льготной ипотеке могут стать различные программы, разработанные застройщиками совместно с банками-партнерами. Например, квартиру в первой очереди ЖК «Лондон Парк» можно приобрести в ипотеку со ставкой всего 0,4%. Она действует первые 8 месяцев: этого времени достаточно, чтобы подготовить квартиру к новоселью и спокойно заселиться, и только потом начать платить кредит в полном объеме или полностью его погасить за счет продажи старой квартиры», – отмечает Надежда Калашникова.

Кроме временных льгот банки уже сейчас идут на снижение ставки «за свой счет и счет застройщика» на весь срок. Так, компания «Аквилон» совместно с Альфа-Банком предлагает приобрести квартиру в ипотеку по ставке 2,99%. Первоначальный взнос от 15%, максимальный срок – 20 лет. Подобную программу запустил в апреле и Сбербанк. Ставка 2,9% действует до 1 июля этого года. Первые сделки по этой льготной ипотеке банк провел совместно c Группой «Самолет». Думается, такие предложения будут множиться. Так что апокалипсис откладывается.