Санкт-Петербург
тел: 7 (800) 500-39-04
0
Главная \ Новости \ Есть ли жизнь после отмены «долёвки». Ищем безопасные способы купить строящееся жилье

Есть ли жизнь после отмены «долёвки». Ищем безопасные способы купить строящееся жилье

1 июля 2019 года началась самая масштабная реформа строительного рынка за всю историю современной России. Страна официально отказалась от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Договоры долевого участия не канули в Лету, однако помимо них существует множество способов приобретения строящегося жилья. Эксперты рассказали, насколько они безопасны.

ДДУ вчера, сегодня, завтра

Для начала стоит отметить, что отказ от долевого строительства в большей степени влияет на работу девелоперов, а не на действия покупателей жилья. «Формально мы не уходим от договоров участия в долевом строительстве, меняется только порядок оплаты ДДУ: если раньше клиенты перечисляли средства напрямую застройщику, то сейчас деньги дольщика будут направляться в банк на определенный эскроу-счет. Застройщик же получает деньги после сдачи дома и оформления первого права собственности на квартиру», – сообщила директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» Надежда Зотова.

Главный плюс покупки жилья через проектное финансирование – возможность расторгнуть договор с застройщиком, который затягивает срок реализации проекта, и забрать из банка вложенные деньги. «Участие банка делает ДДУ самым надежным и приемлемым способом приобрести квартиру на рынке новостроек», – уверена адвокат Инна Белякова.

Впрочем, проектное финансирование только внедряется, и, возможно, проблемные места механизма просто не видны. Когда-то власти считали, что федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) решит все проблемы отрасли, однако этого не случилось.

Российский рынок не до конца отказался от старой схемы долевого строительства. Специалист компании «Веда-Хаус» Мария Дмитриева напомнила, что для достройки жилых домов, степень готовности которых к 1 июля составляла 30% и более, а количество зарегистрированных в проекте ДДУ – 10% и более, привлекать банки с эскроу-счетами не нужно. Покупатель может по старинке передать деньги напрямую застройщику и ждать завершения проекта.

Несмотря на все несовершенство 214-ФЗ застройщики до сих пор настаивают, что в сравнении с другими такой способ приобретения строящегося жилья надежен. «Заключение ДДУ – самый безопасный способ приобрести жилье на этапе строительства», – уверена директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Переуступка прав требования

Еще один популярный способ приобрести строящееся жилье – заключить договор о переуступке прав. По сути, это перепродажа. Продавцом может выступать как физическое лицо, внезапно изменившее планы, так и сам застройщик. «Ради того, чтобы продолжить работу по старой схеме после официальной отмены долевого строительства 1 июля этого года, некоторые строительные компании сами у себя выкупали квартиры, используя, к примеру, свои дочерние компании. После это жилье можно будет продать по переуступке», – рассказала Мария Дмитриева.

Популярностью такие сделки пользуются из-за экономической выгоды – квартира в переуступке почти всегда дешевле, чем даже аналогичные варианты в рамках одного ЖК. Однако подобные сделки лучше заключать под присмотром юриста.

Главная сложность в том, что участников в такой сделке почти всегда больше двух. «Перед подписанием договора на переуступку прав на строящееся жильё необходимо заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика. Также нужно проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику. Если нет, то последний должен участвовать в сделке», – советует генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.

Важно и то, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на переуступку квартиры. Также необходимо выяснить, есть ли у супругов или уже бывших супругов брачный договор, и тщательно проверить, нет ли там пунктов, касающихся жилой недвижимости.

Инвестиционный договор

Инвестиционные договоры привлекают многих покупателей жилья возможностью сэкономить и купить не всю квартиру, а долю в ней. Кроме того, законодательство обязывает застройщика использовать деньги инвесторов только для реализации конкретного проекта, а не для, например, строительства торгового центра в другом ЖК. Даже закон о долевом строительстве (214-ФЗ) этого не гарантировал. Однако минусов у договоров такого типа все же больше.

Главная проблема в том, что такие договоры контролируются инвестиционным законодательством. «По закону, лицо, подписавшее такой договор, является не приобретателем жилого помещения для проживания в нем, а бизнесменом, вложившим деньги в строительство для получения прибыли. Соответственно, все убытки и потери инвестора будут рассматриваться как предпринимательские риски, которые подлежат возврату только в рамках договорных отношений», – напомнила Инна Белякова.

Договор паенакопления

Медленно, но верно уходит в прошлое схема покупки новостроек через участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). «Изменения в 214-ФЗ фактически не оставили ЖСК возможности привлекать средства граждан. Исключение составляют только кооперативы, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. В будущем же останутся только те ЖСК, которые осуществляют строительство в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства» или созданы в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» ради завершения жилых долгостроев», – сообщил заместитель главы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский.

Впрочем, причин расстраиваться нет, т.к. участие в ЖСК – мероприятие крайне рискованное. Инна Белякова напомнила, что договор участия в ЖСК не подлежит государственной регистрации и, соответственно, от двойной продажи пайщика защищает только добросовестность застройщика. Кроме того, если покупатель захочет расторгнуть договор, и даже если такое решение примет сам кооператив, то ни на что, кроме возврата паевого взноса гражданин рассчитывать не сможет. «А ведь существуют еще и невозвратные вступительный и членский взносы и многое другое. Их размеры зачастую незначительно меньше паевого взноса», – сказала адвокат.

Из плюсов ЖСК можно выделить то, что такая схема позволяет приобрести апартаменты, которые российское законодательство относит к коммерческой, а не к жилой недвижимости. Однако в таком случае риски дополнительно возрастают: такие сделки под действие 214-ФЗ не попадают. В связи с этим обманутым пайщикам помощи ждать просто неоткуда.

С такой проблемой столкнулись, например, покупатели апартаментов в комплексе «Царицино» в Москве. Сегодня за строительство домов борются более 5000 обманутых дольщиков, и около 800 пайщиков. Конечно, и первые, и вторые оказались в тяжелейшей ситуации, однако пайщикам приходится бороться и за то, чтобы власти их официально признали пострадавшей стороной. С такими же проблемами столкнулись пайщики петербургского многофункционального комплекса Wings, которые ждут свои апартаменты с 2016 года.

Предварительный договор

На заре становления строительного рынка России многие девелоперы популяризировали предварительные договоры купли-продажи квартиры. Их можно понять: подписывая такой договор покупатель, по сути, берет все риски на себя. На строительную компанию же ложится только одно обязательство – подписать основной договор купли-продажи через определенное время, чаще всего – когда ЖК уже будет введен в эксплуатацию. В результате, насколько бы реализация проекта не затянулась, девелопер в отличие от покупателя не несет никаких издержек.

Также всегда существует риск двойных продаж, т.к. такой договор не подлежит регистрации в Росреестре. Кроме того, некоторые застройщики заключали предварительные договора еще до того, как получили всю разрешительную документацию на реализацию жилого проекта. В таком случае, шанс вернуть вложенные деньги близится к нулю.

Однако у такой схемы есть весомый плюс, на который и надеялись все покупатели, – возможность почти в два раза сэкономить при покупке жилья. Юристы напоминают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и призывают полностью отказаться от предварительных договоров, чтобы вам не обещал застройщик.

Оставить заявку на подбор

заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами

Сообщение отправлено

Наши менеджеры свяжуться с вами в ближайшее время :)

Сообщение не отправлено!

Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения