Досрочная сдача новостройки: кому выгодно, а кому и не очень

Перенос сроков сдачи всегда вызывает массу негативных эмоций. Сегодня за такой перенос застройщики получают солидные штрафы и проблемы с репутацией. Но вот как реагировать на досрочную сдачу? С одной стороны, это приятная новость для дольщиков, да и для застройщика окончание проекта – важное событие со знаком «плюс». Но некоторые дольщики такие новости воспринимают не столь радостно, да и застройщики могут «пострадать» от досрочной сдачи. Novostroy.su разбирался – почему.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

В досрочной сдаче дома больше плюсов, чем минусов. Конечно, если ускорение было достигнуто не за счет снижения качества. Для покупателей плюсы – это возможность быстрее заселиться в новую квартиру, что особенно актуально для «ипотечников», вынужденных снимать жилье. Для застройщика – это возможность активнее продавать недвижимость, ведь спрос на готовые квартиры выше, чем на строящиеся.

Если говорить об ипотеке, то не стоит путать вторичку и сданные дома. Более высокие ставки относятся к первому варианту. На сданные новостройки ставки не повышаются, а иногда становятся несколько ниже. Помимо этого, расширяется круг предложения: некоторые банки неохотно кредитуют дома на ранней стадии строительства.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:

Досрочный ввод в эксплуатацию и передача ключей могут быть минусом для покупателя в ряде ситуаций. Одна из них – когда покупатель воспользовался программой с субсидированием ставки по ипотеке на период строительства дома. После ввода процентная ставка и, соответственно, выплаты по кредиту увеличатся.

Еще одна ситуация, когда для потребителя невыгодна досрочная сдача – когда покупка была совершена в инвестиционных целях. Многие инвесторы ждут роста рынка и стараются продать квартиры перед вводом ЖК в эксплуатацию, получая максимальную доходность и избегая уплаты налога. Досрочная сдача уменьшает возможную прибыль для таких клиентов, так как они вынуждены продавать квартиры раньше запланированного срока.

Андрей Кириллов, представитель «Мегалит-ОХТА Групп, ООО»:

Досрочная сдача жилого комплекса ничем не опасна ни для застройщика, ни для дольщиков, ни для инвесторов. Многие девелоперы стараются взять срок в разрешении на строительство с запасом, а потом сдают объекты раньше заявленного.

«Мегалит – Охта Групп» почти на год раньше начинает передачу ключей от 39 корпуса в жилом комплексе «Приморский квартал». Это большая радость для дольщиков. Для инвесторов — это тоже хорошая новость, ведь их вложения окупятся раньше.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

Для покупателя досрочный ввод в эксплуатацию — это всегда хорошо. Как максимум, человек может быть еще не готов въехать, приступить к ремонту и так далее. Тем не менее, это никогда не является сюрпризом — мы отчитываемся о ходе строительства ежемесячно, плюс менеджеры офиса продаж заранее сообщают своим клиентам о переносе сроков выдачи ключей на более ранний период. Наши темпы строительства почти всегда позволяют вводить объекты в эксплуатацию досрочно. Но мы стараемся не делать это максимально раньше, обычно речь идет о 2-3 месяцах.

Для инвестора досрочный ввод тоже является хорошей новостью, особенно, если речь идет об апартаментах. Раньше сдача — раньше начало аренды. Единственное, где может возникнуть неудобство — это рассрочка. Если программа предусматривает выплаты до окончания строительства, то тогда сроки выплат могут сдвигаться. Мы решаем этот вопрос предложением более длинных программ или фиксируем в договоре рассрочки даты, которые остаются актуальными вне зависимости от сроков завершения стройки.

Руслан Юсупов, генеральный директор СК «Академия» (возводит ЖК «Браун Хаус»):

Для застройщика досрочная сдача может быть невыгодной по ряду причин. К моменту ввода в эксплуатацию в объекте должна быть реализована значительная часть квартир. Вводить жилой комплекс при существенной доле нереализованного жилья – это ставить себе палки в колеса. Не секрет, что недвижимость после сдачи автоматически переходит в категорию вторички. В итоге застройщик уже не сможет вести продажи по договору долевого участия и будет вынужден оформить непроданные площади в свою собственность. А это лишняя трата времени и денег. Покупателю тоже неудобно, особенно при получении ипотеки – программы на первичку более лояльные, чем на вторичку.

Также не стоит забывать и про психологический фактор: люди хуже покупают квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Многие считают, что цена стала невыгодной, ведь строящаяся недвижимость дешевле. Разумеется, это заблуждение, но переубедить людей сложно. Если же застройщик реализовал почти все квартиры и решил досрочно сдать жилой комплекс, то в этом нет ничего плохого.

Если застройщик видит, что продажи идут лучше, чем планировалось, и при этом есть возможность ускорить стройку – то это нужно сделать. В обратном случае ускорять стройку смысла нет.

Георгий Патанин, гендиректор «Агентство недвижимости Георгия Патанина»:

Риск может возникнуть, если инвестор живет где-то далеко, за границей, планировал принять квартиру в конце года, к примеру. Застройщик сдает раньше, а в ДДУ указано, что с момента уведомления ему нужно принять квартиру в течение семи дней (условно), а он этого не может сделать по каким-то своим, неуважительным для застройщикам причинам. Соответственно, в этом случае застройщик подпишет акт в одностороннем порядке и дольщик потеряет право на устранение строительных «косяков», которые были допущены в ходе реализации ЖК. Другая ситуация. Дом по документам сдается в декабре, дольщик-инвестор планировал начать продажу в сентябре, с запасом в три месяца, а тут застройщик решил сдать дом в октябре. Соответственно, продавец может попасть в правовой вакуум, когда дом не поставлен на кадастровый учет, и он не может оформить собственность и продать свою квартиру, а по предварительному договору купли-продажи никто у него эту квартиру не будет покупать.